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土拍规则上海“围标”事件专题｜土拍规则，是时候重新审视它了( 二 )


再次 ， 重新审视现行土拍制度 ， 会同开发商、中介机构等找到漏洞之处 ， 及时为制度打补丁 ， 健全相关规定；
此外 ， 多部门联动 ， 健全围标、串标行为的信用机制 ， 通过信用手段促进企业规范操作 。
土拍制度的优化需要多行业推动 ， 多部门联合 ， 多企业规范 ， 最终加速土地招投标市场真正形成优胜劣汰、良性循环的局面 。
土地拍卖隐含的价值
克而瑞国际业务部总经理 洪圣奇
竞标在稀缺宅地上很常见 ， 属于市场化行为 。 因为每家房企根据自身对土地价值的评估略有不同 ， 所以以价高者得的模式能够让国土资源出让的价值最大化 。
住宅开发目前是房企产品开发上盈利确定性最高、流程最清晰的商业模式 。 因此地方政府在出让土地时 ， 一般也会需要开发商承担一些社会责任 。
这是由政府的重要功能“平衡社会的不公”所决定：时间的不公 ， 不同时间出生的人能致富；地域的不公 ， 不同能级城市的人都能致富；行业的不公 ， 不同行业也能致富 。
所以找富人补贴穷人 ， 找一线城市的收入补贴低线城市 ， 找盈利能力好的商业模式补贴没有盈利能力但有社会功能的行业 。
这就是为何土拍政策上 ， 地方政府除了价格市场化的考量 ， 更应该配上不同的配套要求 ， 包括商业要求、公寓要求等 ， 以此让城市经营发展下去 。 中长期看 ， 土地政策也肯定向综合体、产业配套、保障房等不同形式的社会诉求倾斜 。
从房企角度 ， 除了把住宅产品做好 ， 能在以上这些领域做出价值的 ， 一般叫做有拿地抓手 。 例如新城、万达、宝龙、中骏等综合体拿地模式 ， 溢价率都不会太高 。
这也说明了 ， 价格不应该是地方政府衡量最佳化土地出让的唯一指标 。
而在增加条件的同时 ， 也需要让一些资金能力可能没那么强的公司 ， 还有拍纯宅地的机会 ， 例如中梁、祥生、金辉、大发集团等房企 。 他们目前还不能和龙头房企竞争 ， 地方政府就应该给予足够的机会 ， 让他们在低线城市通过快周转活下来 。
因为最终他们也解决了低线城市对美好生活的诉求 。
等到未来这类企业有了一定规模、有了足够的资金能力后 ， 透过优化他们的架构和制度 ， 自然也就能为社会承担更多的责任 。 这样中国才能更好的发展 。
稳地价也包括土地出让市场的公平公正
58安居客房产研究院分院院长 张波
因“围标”事件 ， 导致虹口嘉兴路街道HK271-01地块倍受关注 。 目前这一地块已重新出让 ， 并对出让方式进行了一定优化 ， 该举措的意义在于 ， 有利于维护公共利益 ， 并保障房地产市场尤其是土地市场的健康有序发展 ， 对稳定土地交易市场将起到重要示范性意义 。
从该地块的原价格来看 ， 每平米超过6万元 ， 不能说并非明显低于当下市场 ， 但从三家报价相同表现来看 ， “围标”性质基本可以确定 。
因此 ， 房地产市场健康发展 ， 楼市三稳的目标中“地价稳定“不仅仅涉及土地出让价格本身 ， 更为广泛的涵义还在于土地市场的健康有序 ， 尤其是土地出让市场的公平公正 。
高地价让地产行业陷入“囚徒困境”
厚土机构创始人 林少洲
香港居住问题不但没解决 ， 反而暴露出越来越多的深层矛盾 ， 甚至影响了社会稳定 。 现任香港特区行政长官林郑月娥在其发表的任期内第三份《施政报告》中强调 ， 住房问题是香港社会目前最严峻的民生问题 ， 是社会稳定的基础 。
在土地制度上 ， 如果将视线转向内地 ， 会发现 ， 内地土拍制度就是学习的香港模式 。 地价是整个房地产的核心 ， 高地价才让地产行业一度陷入囚徒困境 。 土地是最典型的价格信号 ， 地价一高 ， 周边的房价就高涨 ， 尤其是每拍一个地王出来 ， 旁边的房价就蹭蹭蹭涨 。
从土拍规则看 ， 后续约束会减少
易居研究院智库中心研究总监 严跃进


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