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蔡为民上海“围标”事件专题丨蔡为民：土拍乱象深层次矛盾是什么？怎么破？( 二 )


土地越来越少 ， 房子越盖越多 ， 尤其是一线城市 。 未来终究其他城市都会是这样 。 有个数据 ， 按照人均40平米计算的话 ， 我国房子已经够30亿人居住了 。
因此 ， 地方政府需要思考的是：房子如何和人口挂钩 。 否则就会出现像底特律那样的情况 ， 城市人口不断流失 ， 但与此同时 ， 政府还在不断卖地 ， 城市在不断盖房子 。 房子卖给谁呢？
土拍乱象问题的根源是什么？怎么破解？
这么多年土拍唯一没有变化的就是价高者得 ， 按照市场化手段操作；但销售端却行政化：限价、限购 。 于是 ， 两者矛盾出现了 。 因为 ， 谁都不会做赔本买卖 ， 开发商就会想 ， 我既要面对土地招标的市场化 ， 又要面对房屋销售的行政化 ， 我该怎么做？
为确保自己的利益不受损 ， 开发商就会想方设法控制成本 ， 比如和其他企业联合围标 ， 再比如 ， 开发建设偷工减料 ， 先把自己的利润留出来 ， 让销售有弹性空间 ， 同时也预防来自政策方面的变数 ， 所以你会看到这两年房屋质量问题频频出现 。
所以 ， 政府就需要通盘考虑土拍 ， 这是源头 。 假如只是土拍归土拍 ， 市场调控归市场调控 ， 那就相当于源头和中间这两个环节断了 ， 就会出现各种问题 。
总之 ， 要么都行政化 ， 要么都市场化 ， 要么都行政化+市场化 ， 也就是说开发商和消费者的利益都考虑到 ， 让整个链条没有变数 ， 这很重要 。 而且 ， 这也会鼓励开发商好好盖房子 ， 而不是只要考虑成本 。
除了调控本身 ， 开发商还面临哪些压力？
还有通货膨胀的压力 。 美国现在无限量印钞 ， 向全世界输送通货膨胀 ， 中国能不能避免 ， 现在还不知道 ， 这就是个变数 。 如果会呢？那开发商三年后才能盖好的房子 ， 现在就限定好价格了 ， 但成本还在不断上升 ， 开发商压力就会很大 ， 那就又会控制成本 ， 因为通货膨胀意味着钢筋本来一吨800元 ， 后来又变成1800元一吨了 ， 那开发商为了节省成本 ， 本来用10根钢筋的 ， 替换成了用8根钢筋 。
假如因为通货膨胀压力太大 ， 这个时候政府放宽一下的话 ， 就会失信于“民” ， 这个“民”指的是其他房企 。 因为其他房企会想早知道有变动、有宽松 ， 那我也来参与投标 。 你都告诉我3年后只能卖5.8万 ， 现在说因为通货膨胀 ， 可以卖到7.2万 ， 那早说嘛 ， 我也来投 。 而且消费者也会疑惑 ， 怎么价格又变了 ， 这个锅谁来背？
消费端可能更关心的是房价 ， 您认为接下来房价的走势会是什么？
中国房价支撑来自两方面：
第一 ， 中国利率还是正的 ， 美国都变成负的了 。 预想中的或进行中的外资有可能持续进入中国 ， 但资本都是逐利的 ， 房地产恰好是一块肥肉 ， 所以外资就有可能通过银行进入市场或资金方直接进入市场 ， 这就对房价形成了支撑作用 。
第二 ， 全世界很多地方都还在发钱 ， 中国发不发呢？中央最后可能还是会通过变相方式发钱 ， 发钱会引发通货膨胀 。 而大家都知道房地产保值 ， 所以房地产就顺势起来了 。

（责任编辑：徐帅 ）


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