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蔡为民上海“围标”事件专题丨蔡为民：土拍乱象深层次矛盾是什么？怎么破？

继去年6月14日上海发出《关于实行投标人代表签署不参与围标串标承诺书的通知》（简称《通知》）不到一年时间 ， 由中海、华润、万科三巨头参与的围标上海北外滩黄金地块事件就发生了 。
由于参与企业非常知名 ， 再加之发生在上海这个中国经济最活跃的话题之地 ， 消息一出 ， 立刻引起热议 。
【蔡为民上海“围标”事件专题丨蔡为民：土拍乱象深层次矛盾是什么？怎么破？】为什么发生在上海？为什么企业敢这样做？土拍各类问题的根源是什么？房产特约评论员蔡为民对这些问题进行了一一解答 。
为什么发生在上海？
第一 ， 从这块地本身来说 ， 这几年间 ， 上海土地招标的很多地块一般都附带多个条件 ， 比如一定比例的保障房、公共设施配套、自持等 ， 要求很多 ， 虽然这类地块总底价相对不高 ， 但把这些附带成本换算下来 ， 总价也不低 ， 如此开发商获利空间就不断被压缩 。
此次上海北外滩虹口这块地比较纯粹 ， 只有很少附带条件 ， 所以引起不少开发商关注 。 地块优质 ， 政府也希望能够以不错的价格成交 。
第二 ， 其他城市土地招标也会发生类似情况 ， 只是情节不同 。 这种情况特别容易出现在地价房价较高的一线城市 ， 北上广深都是如此 。
归根结底 ， 这是由现在的房地产制度决定的 。 土地招标市场化 ， 房屋售价行政化 ， 市场手段和行政手段的分裂 ， 导致两者之间出现了矛盾 。 而这个矛盾就必须通过压低成本来解决 ， 否则开发商面对的是未来不可知的价格、企业亏损或其他更糟糕的状况 。
开发商为什么敢这样做？
因为在开发商的思维逻辑中 ， 这本来就是常态、习以为常的事 。 这一次事件只是“潜规则”台面化而已 。
去年发的《通知》 ， 也意味着政府知道这种情况普遍存在 ， 所以才要调整 ， 免得最后伤害到政府自身的利益 。
小打小闹就算了 ， 这一次这么明目张胆 ， 一副无所谓的态度 。 政府也可能会想 ， 不要到时候被认为政府也参与其中 ， 串通一气 ， 反而给自己制造更大的困难、麻烦 。
上海土拍新规 ， 有效申请人数由“三人”变成了“六人” ， 这个规定能够规避问题吗？
土拍价格越高对开发商越不利 ， 所以 ， 一般开发商会互相探询、互相合作或彼此协商 。 上海本次围标事件之前的招标规则是限制三家入围 ， 三家企业互相之间很容易沟通并达成共识 ， 但要想摆平六家就不太容易 ， 而且六家合组公司开发 ， 很难 。
尤其是像上海这样的城市 ， 能够进入到招标的房企 ， 一定是全国性的房企 ， 这些老总在各种场合都会碰面或有一些交情 ， 那就更好沟通了 。
比如 ， 三家的时候 ， A公司特别想拿下这块地 ， 因为旁边已有自己公司的地 ， 那就可以跟B、C两家公司沟通好 ， 这块地就礼让一下 ， 下次B或C势在必得的地 ， A也配合一下 。 三线以下城市 ， 基本上都是协调的结果 ， 一家得标 ， 其他陪标 ， 突然有一家中途插进来 ， 反而会被认为是破坏游戏规则 。
所以 ， 你看 ， 三家就很好商量 ， 但六家就很难做到一个全面的串联 。 因此也就很难达到一个围标的效果 。 不过 ， 你可以劝退你的竞争者 。
您怎么看待土拍“打分制”以及它的利弊？
打分制不是一个是非题 ， 有利有弊 ， 利＞弊 。
从评判标准上来说 ， 纯粹“由价高者得”是弊端 ， 游戏规则有漏洞 ， 有机会内幕操作 。
但从筛选方面来说 ， 打分制可以避免资产流入到没有能力的企业手中 。
假如地块被一个皮包公司拍走了 ， 这个公司没有任何经验 ， 还到处借钱 ， 也出不起给设计师的钱 ， 产品质量也无法保障 ， 没准最后还烂尾了 。 最终损害的是消费者利益 。
所以 ， 打分制有利有弊 ， 是一个必要之二且相对公平的规则 。 就像高考一样 。
如何从土拍规则或政策上 ， 平衡地方政府和开发商之间的利益？


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