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新城掘金物业|雷达扫描：新城悦业务独立性趋弱

后疫情时代 ， 物业公司赴港上市再掀高潮 。 据中国网地产统计 ， 在2018年-2019年 ， 共有17家物业公司通过IPO或重组等方式登陆资本市场 。 即便如此 ， 物业公司自身面临的核心问题并未得到有效解决 ， 业绩的增长大多依靠母公司 。
新城悦（01755.HK）就是其中之一 ， 业务独立性并未伴随分拆上市得到增强 。 相反 ， 其业绩大幅增长的背后 ， 主要依赖母公司新城集团 ， 自身独立性存疑 。
价值创造力仍需加强 增值服务严重依赖母公司
据上市物业公司综合实力测评结果显示 ， 新城悦排名第9 ， 综合得分为176.45分 。
新城掘金物业|雷达扫描：新城悦业务独立性趋弱
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来源：北京林业大学程鹏研究团队
其中 ， 价值创造力较弱 ， 居于第15；产品创新力较为突出 ， 居于第2；市场领导力、全国影响力、资源统筹力等分别排名第9、第8、第10 。 综合来看 ， 新城悦在股东价值创造、发挥现有资源及资产价值方面仍需努力 。
从新城悦2019年的业绩来看 ， 其营收大幅增长 ， 与增值服务取得的收入增长不无关系 。 期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元 ， 同比大增166.2% 。 与2018年相比 ， 公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1% 。 这也说明 ， 新城悦在2019年通过增值服务取得的收入远远超过了物业服务取得的收入 。
与大部分物业公司类似 ， 新城悦主要以物业服务为核心 ， 同时开展增值服务 。 据悉 ， 新城悦的增值服务包含开发商增值服务、社区增值服务以及智慧园区服务等三方面的内容 。
与2018年相比 ， 新城悦的三类增值服务都出现了不同程度的涨幅 ， 但这三类增值服务业务量的获取几乎都来自于母公司新城集团 。 显然 ， 登陆资本市场 ， 并未使新城悦“断奶” 。
新城掘金物业|雷达扫描：新城悦业务独立性趋弱
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来源：新城悦2019年报
期内 ， 新城悦的开发商增值收入同比大涨118.3%至6.5亿元 ， 主要由于新城集团新增案场和交付面积的同比增加 。 数据显示 ， 新城悦也为第三方开发商提供案场服务或咨询服务 ， 但是获得的收入非常有限 ， 在总收入中的占比仅为5.8% 。
在社区增值服务方面 ， 新城悦期内获得收入1.8亿元 ， 同比大涨267.7% 。 该项收入的增长 ， 主要是新城悦在资产管理板块取得了突破性增长 。 所谓的资产管理 ， 就是替新城集团销售车位 。 据悉 ， 2019年新城悦销售车位达到4561个 。 此外 ， 社区增值服务中的拎包入住板块业务取得的收入也所有增长 ， 但同样离不开新城集团交付的项目数量增加 。
在智慧园区服务方面 ， 新城悦期内实现收入3.5亿元 ， 同比大涨263.1% ， 主要由于公司在期内完工了14个大型智慧商场项目 。 同时 ， 新城悦还完成了对上海数渊的收购 ， 后者在2019年完工了21个包含停车管理系统的停车场项目 。
在管面积高度集中 新城系项目收入超七成
与增值服务相比 ， 新城悦2019年在物业管理服务方面的表现趋于稳定 。
公告显示 ， 截至2019年12月31日 ， 新城悦的物业管理服务收入约8.5亿元 ， 同比增加16.0% ， 远低于增值服务的涨幅 。 其中 ， 来自新城系物业项目的收入占物业管理服务收入的77.5% ， 来自第三方的占比达到22.5% 。 与2018年相比 ， 来自第三方的收入增幅不大 。
【新城掘金物业|雷达扫描：新城悦业务独立性趋弱】截至2019年年底 ， 新城悦在管面积达到6015万平方米 ， 较去年同期增长40.3% ， 其中来自新城系的项目管理面积占比达到71.1% ， 来自第三方的达到28.9% ， 与2018年持平 。 在新增面积中 ， 新城系项目净增加1232万平方米 ， 增长率达到40.4% ， 第三方项目净增加494万平方米 ， 增长率达到39.8% 。
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