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成都拿地必看|成都70宗成交土地背后的8点思考( 二 )


锐理数据RAP系统显示 ， 今年1月以来成都拍卖成交的70宗地 ， 仅有10宗地的溢价率≥50% ， 占比14.3% 。 最高溢价率为大发竞得的新都地块 ， 溢价高达125%（详情点击：《11800元/㎡！溢价125%！大发“壕取”新都63.57亩宅地》） 。
虽然土地市场很热 ， 但实际溢价率并不高 。 总结起来 ， 主要有三个原因：热门地块的起拍价已经较高；设置有最高限价 ， 竞移交租赁住房比例；多个地块设置了配建、产业引进、自持商业等条件 。 从这方面来说 ， 地价管控依然存在且很精准 。
看房企
根据锐理君统计 ， 截至目前 ， 2020年已有52家企业获得土储 。 其中招商蛇口收获7宗产业用地 ， 港中旅、隆基泰和、花样年均竞得3宗 ， 华侨城、华夏幸福(600340,股吧)、龙湖、成都空港城市发展集团各竞得2宗 ， 其余43家房企都只拿地1宗 。
第三 ， “渴了”很久的老房企杀回来了？
4月2日 ， 建发以楼面价19800元/㎡竞得锦江区一宗纯住宅用地（详情点击：《19800元/㎡+移交7% 建发摘得成都锦江区131亩宅地》） 。 此时 ， 距离建发上一次在成都中心城区拿宅地 ， 已经过去7年 。
4月8日 ， 荣盛以楼面价9989元/㎡竞得天府新区一宗住兼商用地（详情点击：《“河北王”归来 荣盛9989元/㎡拿下天府新区157亩地》） 。 此时 ， 距离荣盛上一次在成都中心城区拿宅地 ， 已经过去7年 。
4月15日 ， 龙光以楼面价9684元/㎡竞得天府新区一宗住兼商用地（详情点击：《9684元/㎡+50%溢价+16%移交 龙光落子天府新区》） 。 此时 ， 距离龙光上一次在成都中心城区拿宅地 ， 已经过去6年 。
5月12日 ， 合景泰富以楼面价16600元/㎡竞得高新区大源一宗商兼住用地（详情点击：《4家房企围抢高新46.7亩地 合景泰富16600元/㎡笑到最后》） 。 此时 ， 距离合景泰富上一次在成都中心城区拿宅地 ， 已经过去13年 。
第四 ， “新”房企拿地势头仍然凶猛？
前两年很多粤系、闵系房企“高调”进驻成都 ， 如今部分已“站稳脚跟” 。 如奥园地产、卓越集团仍在积极拿地 ， 再拓疆域的雄心昭然若揭 。 除此之外 ， 2020年来自全国各地的“后浪们”更是排队重仓成都  。
如来自浙江的德信地产以楼面价17299元/㎡竞得天府新区地块 ， 须无偿移交统筹住房比例1% ， 溢价率80% 。
来自河北的隆基泰和 ， 一口气拿下龙泉驿区、成华区、温江区3宗地 ， 且均是溢价成交 。
成都拿地必看|成都70宗成交土地背后的8点思考
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而北京天恒首进成都 ， 就以楼面价17100元/㎡拿下新川一宗纯住宅用地 。
第五 ， 传统大牌房企收获并不多？
在土拍现场 ， 主城区和天府新区需要“拼刺刀”的地 ， 大房企反倒束手束脚 。 因此从成交结果来看 ， 多家一梯队房企只能拿地近、远郊区域 ， 而且很多通过带产业拿地或参与城市级项目开发获取土地 。
如华润置地底价拿地十陵 ， 但需要配建大运会图书馆；龙湖拿地新都、保利拿地郫都 ， 价格均不高；新希望、东原则选择拿地新津主城；恒大则选择拿地彭州 。
看未来
第六 ， 应加大非核心区的土地供应？
从成交面积来看 ， 近远郊区仍然是主力 ， 但与主城区和天府新区相差并不明显 。 在这一波土拍势头中 ， 部分区域的供地“慢半拍” ， 例如都江堰、崇州宅地完全没有供应 ， 金堂也仅是供应了3宗文旅地块 。
对政府来说 ， 土地供应要有的放矢 ， 重点区域要供 ， 非重点区域也要加大供应 。
成都拿地必看|成都70宗成交土地背后的8点思考
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第七 ， 成都市场格局明显发生变化？
对于目前拍地结果 ， 市场表现得有点诧异 ， 因为猜到了土地市场的热度 ， 猜到了地价可能会带来“新认识” ， 但少有猜到的是 ， 最后成功拿地的企业大多是“生面孔” 。


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