成都拿地必看|成都70宗成交土地背后的8点思考
锐理数据RAP系统显示 ， 2020年1月1日—6月2日 ， 大成都公开拍卖市场共成交了70宗地 ， 合计5442亩 。 其中纯住宅地块成交21宗 ， 住兼商地块成交37宗 ， 商兼住地块成交6宗 ， 商业地块成交6宗 。 截至6月2日 ， 2020年成都拍卖土地出让金约为500亿元 ， 同比增长约54.3% 。
2020年成都土地出让节奏加快 ， 而且无论地块本身还是最后的成交“含金量”都很足 ， 这背后也有很多值得市场思考的点 。
看行情
第一 ， 土地行情重回“狂热”的2017年？
5月的多场土拍之后 ， 不断有粉丝通过锐理旗下社群或微信公众号后台留言：2020年的土拍发展态势和2017年很像？未来市场的发展会不会持续高开高走？
再次回顾2017年 ， 仍旧令地产人热血沸腾 ， 用“狂热”来形容当年的成都楼市也并不过分 。 这一年 ， 成都地价从主城区向周边区域层层突破：主城区中 ， 成都最高楼面地价TOP3被刷新至17200元/㎡、17160元/㎡和16900元/㎡；2017年3月到9月 ， 近郊五区地价相继破万；同期多个品牌房企挺进远郊 ， 远郊最高楼面地价达到7770元/㎡ ， 最高溢价率为260%……
在锐理君看来 ， 2020年和2017年相同的土拍关键词是“刷纪录” 。 从成交情况来看 ， 截至目前 ， 锦江区（大成都）的最高楼面价刷新至19800元/㎡+无偿移交7%租赁住房 ， 高新区最高楼面价刷新至19500元/㎡+无偿移交4%租赁住房 ， 天府新区的最高楼面价刷新至17299元/㎡+无偿移交1%租赁住房 ， 成华区最高楼面价刷新至16800元/㎡ 。
但2020年土地市场所呈现出来的现象 ， 并不是简单的“重回2017年”可以概括 ， 而是随着市场的持续调整 ， 房企战线回收的必然 ， 成都土地市场的“热”更多集中在主城区和天府新区 ， 地产大鳄们虽挥金如土 ， 紧守核心区域的“姿态”再明显不过 。
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主城区“王者”段位
2020年1月1日—6月2日（下同） ， 主城六区共成交了13宗地 ， 合计737.7亩 。 其中高新区4宗 ， 成华区3宗 ， 武侯区2宗 ， 锦江区1宗 ， 金牛区1宗 ， 青羊区2宗 。
13宗成交地块中有8宗楼面价破万 ， 多个区域或版块的最高楼面价纪录被刷新 。 未破万的5宗地 ， 为人才公寓用地或产业用地 。
13宗成交地块中有9宗溢价成交 ， 最高溢价地块为隆基泰和竞得的成华区龙潭寺地块 ， 溢价率58%（详情点击：《16800元/㎡ 、14500元/㎡ 成华首拍满足了多少想象？》） 。
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▲2020.1.1-2020.6.2主城区土拍成交情况
天府新区虎狼环伺
天府新区共成交了15宗 ， 合计1453.3亩 。 其中招商蛇口(001979,股吧)竞得的7宗地为天府中央商务区的产业用地 ， 均为底价成交 。 其余8宗“常规用地”均上演了土拍的速度与激情 ， 多个实力开发商剑拔弩张 ， 寸步不让 ， 最终有7宗达到了最高限价 ， 最高无偿移交统筹住房比例达到23% 。
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▲2020.1.1-2020.6.2天府新区土拍成交情况
近远郊还可以更给力
近郊区共成交了19宗地 ， 合计1409.4亩 。 其中龙泉驿区和双流区各5宗 ， 郫都区和新都区各4宗 ， 温江区1宗 。 19宗成交地块中有3宗破万 ， 分别为双流区地块（大发竞得）、龙泉驿区地块（隆基泰和竞得）、新都区地块（大发竞得） 。
远郊区共成交了21宗地 ， 合计1438.4亩 。 其中大邑县、新津县各5宗 ， 蒲江县4宗 ， 金堂县3宗 ， 彭州市和邛崃市各2宗 ， 但都江堰市、崇州市仍然挂零 。 表现最“亮眼”的为新津县 ， 5宗地分别吸引了华邑、花样年、华景川、新希望、东原入驻 。
第二 ， 溢价率控制得“恰恰好”？
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