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首次公开募股|100天内第10家！内地中小房企蜂拥赴港上市 所为何因？


港股市场迎来一波内地中小房企递表上市！
日前 ， 总部位于上海且深耕浙江的房企祥生控股向港交所递交上市申请 。 而这已经是最近不到100天内第十家递表的内地房企 。
内地房企蜂拥H股的背后 ， 是在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧及持续调控的背景下 ， 出于解决融资及流动性需求、提升品牌影响力等目的 ， 为了“活下去”而在审核相对宽松的港股市场上演IPO“抢跑” 。
内地房企从未如此集中地赴港上市 。
港交所披露易显示 ， 二月底以来 ， 已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等10家内地房企递表申请在港上市 。
首次公开募股|100天内第10家！内地中小房企蜂拥赴港上市 所为何因？
本文插图

然而 ， 内地房企赴港上市的路已经不是那么好走：
一是 ， 敲钟不易 ， 排队房企港股IPO延期已成常态 。
其中 ， 三巽控股、港龙中国地产、大唐集团此前已递表 ， 但由于届满六个月期限 ， 招股书失效 ， 此番已是二度递表 。
此外 ， 此前二度递表的海伦堡、奥山控股在去年底招股书再次失效后 ， 尚未三度征战港股；发家于安徽淮南的万创国际 ， 则在过去三年四次冲击IPO ， 但均因未能在6个月内完成上市而失效 。
二是 ， 即便成功敲钟 ， 上市发行价、融资规模也普遍不够理想 ， 上市后投资者认可度普遍不高 。
数据显示 ， 2019年虽然有6家内地房企成功登陆港股市场 ， 持平于上一年度 ， 但发行价普遍不够理想 ， 上市后也普遍走势平平 。
而今年前5个月 ， 只有汇景控股等极个别内地房企成功在港上市 ， 该公司的公开发售认购也只有原定计划的32％ 。 实际上 ， 汇景控股也是二度递表才最终上市 。
除了前述10家正在排队的内地房企外 ， 总部位于成都的合能集团 ， 以及安徽的文一地产、广东的方直集团也在近期陆续传出要赴港IPO的消息 。
拟上市房企的两大特征
整体来看 ， 这波上市浪潮中的内地房企主要呈现两大特征：
一是 ， 多为区域性房地产开发企业 ， 无论是土地储备面积 ， 还是销售规模都相对不高 。
以刚刚递表的祥生控股为例 ， 公司虽然总部在上海 ， 但其主要深耕于浙江 。
截至3月末 ， 祥生控股拥有的土地储备总额约2300万平米 ， 其中一半以上位于浙江省 ， 公司去年物业开发及销售收入的六成以上也来自浙江 。
此外 ， 总部同样在上海的港龙中国地产、三巽控股 ， 土地储备也颇为集中 ， 前者有72％的储备集中在江苏 ， 后者89％的土地储备位于安徽 。
土地储备只有133万平米的领地控股则高度依赖四川大本营 ， 公司90个房地产开发项目中 ， 有57个位于该地区；储备面积最少的鹏润控股（77.7万平米） ， 项目更是集中在白沟新城、高碑店市两座小城 。
二是 ， 无论是建筑面积还是净利润 ， 前述房企普遍在近年呈现快速扩张态势 ， 伴随而来的 ， 则是负债率高企 ， 以及相对紧张的现金流 。
以土地储备最多的祥生控股为例 ， 作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内地房企 ， 过去三年公司已确认建筑面积复合年增长率达104％ ， 去年净利润增幅更是高达650％ 。 但公司目前仍面临这较高的杠杆水平 ， 去年末净资产负债比率为3.6倍 。
而去年把总部从江苏常州搬到上海的港龙地产近年积极拿地 ， 进军上海以及河南、贵州多座主要城市 ， 公司近三年净利润复合年增长率近280％ 。
但与此同时 ， 港龙地产的资产负债比率由2018年初的99％攀升至今年3月末的287％ ， 融资成本也随之走高 ， 近两年经营活动现金流净额则由正大幅转负 ， 凸显较大的资金压力 。
密集上市的背后：解决融资问题最紧要
在亿翰智库首席研究员张化东看来 ， 虽然十家房企集中在最近100天递表 ， 但并不意味着这些房企近期才开始谋划上市 。


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