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明源地产研究院|房企如何实现超短期融资？这2个方案可以一试


这个月以来的情况有点反常 ， 根据国家“放水养鱼”的整体战略安排 ， 地产行业整体融资成本进一步下降（尤其是公开市场融资） ， 其中房企的超短期融资需求快速上升（比如土地款融资2-3个月左右就能拿到开发贷资金的情形） ， 但这种超短期融资的难度却越来越大 。 以下笔者根据我们最近遇到的一些典型业务案例情况做相关介绍和说明 。
地产前融中的超短期融资
我们这个月好几个项目都碰到相同的问题 ， 第一种是城市更新或三旧改造项目已确认实施主体并已取得银行的贷款批复（授信金额包括了拆迁款和开发建设款项） ， 开发商补交土地款后很快就能取得银行贷款 ， 其中土地款融资使用期限仅有两到三个月；第二种是招拍挂的项目 ， 从缴纳竞拍保证金、缴纳剩余土地款到取得开发贷基本都可以在6个月内完成 ， 其中对于一些高周转的房企甚至可在2-3个月内完成 ， 因此融资使用期限也非常短 。
对于开发商来说 ， 房地产进入白银时代以来 ， 项目的利润越来越薄 。 以目前华东区域的拍地情况为例（浙江区域比较典型） ， 当前普遍存在土拍溢价不低 ， 但项目利润偏薄的问题 ， 这种情况直接影响的就是开发商对前融成本的承受能力 。 在使用长周期（一般指6+6个月或者1年期）且成本高的前融资金的情况下 ， 资金成本吃掉了项目的大部分利润 ， 在这种情况下对于开发商来说肯定不经济 ， 因此在前融层面肯定想着资金使用的时间越短越好（后端低成本的开发贷及时跟上就行） 。
开发商的想法固然可以理解 ， 但对于我们做前融的机构而言却相当无奈 。 对于前融机构来说 ， 融资期限不管长短 ， 所要做的工作基本一样 ， 在付出相同工作的情况下 ， 融资期限越短则收益越低（机会成本越高） ， 因此还不如选择融资期限长的项目 。
举个简单的例子 ， 前融机构给两家开发商各放款一个亿 ， 其中一家开发商的融资用款期限是一年 ， 另一家开发商的融资用款期限是两个月 ， 从放款所涉的工作流程、工作内容来看 ， 两个业务基本没有差异 ， 但后者的用款期限只有两个月 ， 因此在融资成本相同的情况下后者做起来肯定就没什么意思（一样的工作赚的钱却非常少 ， 甚至有比较大的机会成本） 。
从以上的分析来看 ， 一方面是开发商因为项目利润低只能接受短周期的高成本资金；一方面是前融机构因为综合收益的问题设置用款“低消”（也即最短的用款时间） ， 由此造成了目前地产前融市场最大的操作障碍 。
过桥机构是否能解决
地产前融中的超短期融资需求
近一个月以来 ， 我们针对上述无法操作的超短期的地产前融需求尝试过很多办法进行解决 ， 但结果都不太理想 。 从我们财富中心的一些做短拆、过桥类的私人金主的情况来看 ， 他们虽然对百强或者地方龙头房企这类短期融资需求的接受度比较高 ， 但成本上却很难有下降空间 。 比如我们前融层面给到百强开发商的年化成本基本上是在11%-18%之间 ， 但这种2-3个月的类似过桥的前融成本却基本都要求收益达到年化24%左右 ， 而这个成本对于开发商来说一般都很难接受 。
从实际的业务操作情况来看 ， 大部分前融机构都会设置低消 ， 也即资金使用的最短时间（或者是即使没按最低时间使用也需按低消的融资期限付息） ， 其中比较普遍的是6个月起、9个月起或者1年起 。
在超短期的前融需求中 ， 如在前融机构无法介入的情况下找小贷公司的过桥资金解决 ， 则仍旧会存在以下问题：
一是成本方面基本需年化18%-24%上下 ， 按这个短期融资成本想往下谈的话难度较大；
二是配资比例方面大部分开发商对过桥类资金的配资比例期望较高（比如配资比例希望达到80%左右 ， 因开发商找过桥的原因就是因为很缺钱） ， 而过桥方大部分最多能做到60%左右；
三是单项目授信金额方面 ， 开发商动辄要3-5亿或7-8亿的资金 ， 而过桥机构单个项目有时最高额度也就是1-2亿；


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