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明源地产研究院|房企如何实现超短期融资？这2个方案可以一试( 二 )


四是担保措施和还款来源方面 ， 过桥资金注入后才能出土地证 ， 也即只能办理后置抵押 ， 另外还款方面依赖于开发贷资金的置换时还需提前配合办理土地解押以重新抵押给提供开发贷的银行 ， 因此前端和后端都存在空档期的问题（也即抵押物悬空的问题） 。
从我们财富中心同事反馈的情况来看 ， 小贷公司配合解决这类超短期前融需求的操作难度也非常明显 。
开发商的前融成本红线与融资障碍
2020年的地产前融的最大难点是什么 ， 直白地说 ， 一是开发商对成本降低的期望越来越高 ， 成本上限设置地越来越低；二是前融机构对开发商和后市的担忧越来越多 ， 对风控的要求越来越高 ， 对投资收益的期望以及投资安全与稳健性的要求却也越来越高 。 这种情况造成了明显的两端拉锯的现象 ， 一方面是开发商因为认为资金机构的融资成本高导致融不到钱；一方面是前融机构因为融资主体或者项目较弱无法降低融资成本导致无项目可投 ， 最终就造成了资金机构面临“资产荒” ， 开发商面临“资金荒”的诡异现象 。
跟当前如火如荼的公开市场融资相比 ， 前融市场在融资成本方面相当尴尬 。 前融业务有多难做 ， 我们一直深有体会 。 以一些前10强的房企为例 ， 在土地款类的前融中 ， 如为纯债（明股实债）融资方式 ， 配资比例70%左右 ， 期限一年 ， 年化利息却只能给到9-10%左右；前10强到前20强的房企中 ， 土地款类前融成本红线在年化12%上下；再靠后的百强房企的前融成本主要集中在年化13%-18% 。
在前融业务的范畴中 ， 大部分资金机构都会优先选择排名靠前的强主体类开发商 ， 而成本方面却很难谈下来 ， 比如大部分前融机构的门槛资金收益要求就达到了年化13%以上 ， 排名越靠后的房企则融资成本越高 ， 由此就导致成本一直谈不下来的拉锯状态 。
在我们近两个月处理的前融项目中 ， 绝大多数都是因为融资成本的问题导致无法成就 ， 而开发商因开发利润有限的原因也只能不断的消磨前融机构的脾气 ， 因此我们现在经常碰到同一个项目或者同一个开发商在几个月内连续跟不同的机构死磨成本的情况 ， 不过最终平衡点取在哪里 ， 这个还真的很难预料 ， 而我们面对那些几个月后又找回来的开发商其实仍旧很难放低成本 。
超短期前融的解决路径
根据我们目前的操作 ， 我们总结了以下两种解决方案：
（一）方案一：本项目前融资金使用后直接用于其他项目
对于前融机构普遍要求的低消问题（即资金使用的最短期限） ， 我们建议开发商在有其他项目铺排或者有其他拿地计划的情况下按低消拿下前融资金 ， 本项目取得开发贷后将原前融资金继续用于其他项目的前融 ， 由此平衡融资的综合成本 ， 当然前提是要与机构沟通好后期可将资金用于其他拿地项目（相信低消的情况下机构肯定也是愿意的） 。
（二）方案二：前融资金池
前融资金池的融资方案跟上述处理思路非常相似 ， 根据土地保证金资金池的融资为例说明如下：
1. 放款架构（不涉及资金募集的前提下）
明源地产研究院|房企如何实现超短期融资？这2个方案可以一试
本文插图

2. 交易流程
（1）有限合伙企业与开发商（一般都是区域公司）共同出资设立一家拍地平台公司（即SPV） ， 其中有限合伙企业持有SPV51%的股权 ， 开发商区域公司持有SPV49%的股权 ， 如开发商有并表等需求 ， 则上述股权架构做相应调整 ， 比如开发商代持有限合伙对SPV的31%的股权；
（2）有限合伙以股加债形式将资金注入SPV ， 其中SPV的注册资本一般设置为较小金额（比如500万） ， 其他融资款全部由有限合伙以股东借款的形式注入SPV ， 开发商所属集团为借款提供担保；
（3）SPV设立全资控股的项目公司参与土地招拍挂 ， SPV缴纳土地竞拍保证金后如竞得土地 ， 则由其全资控股的项目公司继续取得土地使用权；如未能竞拍成功 ， 则保证金原路退回SPV后继续用于其他地块的竞拍及保证金的缴纳 ， 如此循环使用；


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