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销售房企力保销量背后的逻辑：借债融资与维持股价

房地产市场已走出至暗时刻 。
刚过去的5月份全国市场持续复苏 ， 基本已经回到了2019年疫情前水平 。 然而 ， 从最近几个月的销售榜单与房企公布的销售数据来看 ， 不少房企今年的业绩完成度与去年相比差距甚远 。
整体看2020年全年销售额上涨难度依然不小 。 企业之间的分化加剧 ， 部分房企的销售额里面水分比较大 。 21世纪经济报道采访人员梳理了前50强的房企前5月销售数据发现 ， 房企透支销售额的现象趋于普遍 。
同策研究院首席分析师张宏伟指出 ， 当前有两类房企需要透支：一类是高周转企业 ， 快速开发、快速销售的前提是快速拿地投资 。 一旦拿地跟不上销售速度也没法降下来的话 ， 就是隐形的透支销售；第二类就是发展相对匀速的企业 ， 但是企业投资明显比销售弱 ， 现在也比较迫切加强投资 ， 这种情况下房企就难免透支销售 ， 从2-3年周期看 ， 这样的房企可持续增长有压力 。
什么样的房企有造势需求？
房企在过去几年增长速度比较快 ， 去年开始头部房企有意识不再注重增速 ， 但是今年疫情之前 ， 大部分房企还是制定了比较高的销售目标 。 这就造成今年房企销售目标的完成有压力 ， 与此同时企业还要继续拿地投资 ， 如果后续资金链风险过大放缓拿地、补仓的话 ， 很有可能到明年、后年 ， 整个公司就没货出售了 。
如果从房企的可售货值与去化速度对比 ， 可以看出哪些企业有透支销售的需求 。 梳理前50强房企销售数据 ， 按照销售规模可以分为5个梯队；再根据同策研究院数据提供的房企存货数据 ， 也将之分为5个梯队 ， 从中可以看到不少销售规模排名靠后的房企 ， 存货数值不匹配 。
比如 ， 一梯队房企中恒大存货最大 ， 销售排名第8位的世茂存货则排名11位 ， 富力地产存货替代世茂进入前十；与富力地产相似 ， 奥园集团的存货规模进入了二梯队 ， 但销售规模则是第三梯队的水平；销售规模在第三梯队的中梁控股 ， 第四梯队水平的蓝光发展(600466,股吧)、华发股份(600325,股吧)、美的置业 ， 第五梯队的越秀地产等好几家企业的存货挤入第二梯队；销售第四梯队的雅居乐、排名50强之后的大悦城(000031,股吧)、合生创展存货均进入第三梯队的水平；销售规模在50强之外的中骏地产、禹洲地产、弘阳地产等存货均在第四、五梯队的水平 。
这表明 ， 大部分房企存在去化压力 。 基于房企债务水平、拿地投资策略、销售业绩三项数据是紧密关联 ， 可以看出 ， 各大排行榜上的排名错配 ， 与房企融资需求与保卫股价持久战不无关系 。
业内人士认为 ， 房企普遍存在借新偿旧、拆东墙补西墙的偿债策略 ， 更多企业将2019年看作投资窗口期、大量买地 ， 这两个原因导致企业负债水平增加 。 随着今年前四个月销售增速放缓 ， 销售业绩不足以完全覆盖过去的债务支出 ， 因此当前债务水平较高 ， 偿债压力较大 。 以富力地产为例 ， 截至2019年中期 ， 富力地产负债总额累计3340亿 ， 净负债率高达219% 。 但这可以从富力地产近几年多元化投资但创收不足找到原因 。 例如 ， 2018年富力地产耗资199亿购入万达77家酒店后 ， 并未产生足够的现金流 。
回看富力存货 ， 富力目前大约有2000亿存货 ， 2019年销售总额1446.2亿元 ， 去化压力明显 。 今年一季度销售173亿 ， 根据前五月的销售数据 ， 富力卖了约382亿 ， 换言之 ， 4、5月份有200多亿销售额 。 业内人士指出 ， 这与富力要保证融资偿还高额负债或有关系 。
前述多家存货远远高于销售规模的房企也存在这样的情况 ， 在4、5月份销售额猛增 。 弘阳地产目前有360亿左右存货 ， 一季度去化30亿元左右 。 从弘阳前四月销售58.5亿元可见 ， 4月单月弘阳就销售了近20亿 ， 几乎与一季度销售额持平 。 即便如此 ， 弘阳前4月销售仍然同比大跌60% ， 彼时市场尚未回暖 。
如果为了上市融资 ， 房企预支销售额的情况就更为明显了 。 从各家排行榜单也可以看到房企透支销售额的行为 。 最近准备要上市的房企实地 ， 在各大销售排行榜的排名从2019年的150名 ， 升到2020年初的第五梯队 。 而实地只有37个处于不同开发阶段的项目 。 在招股书中 ， 这家企业没有提及自己的销售额 。 其实更多的榜单显示 ， 实地地产近三年的销售金额以及行业排名呈下滑态势 ， 2019年销售排名已跌至百强之外 。


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