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东莞东莞楼市调查：市场冷热不均 房价未现普涨

作为“世界工厂”的东莞 ， 聚集了大量的制造业企业 。 受疫情影响 ， 今年东莞经济下行压力较大 ， 不容乐观 。
然而 ， 东莞的房地产市场却“风景独好” ， 刚过去的五月 ， 东莞楼市新房、二手房均实现了量价齐涨 ， 土拍市场也是一片火热 ， 地价居高不下 。 这背后是东莞承接了深圳的溢出需求 ， 以及限价政策放松等原因导致的 。
火热的表象之下 ， 21世纪经济报道调查发现 ， 东莞房价并非普涨 ， 而是呈现分化态势 ， 冷热不均 ， 部分中心城区和热门楼盘确实涨幅较大 ， 但也有不少镇街小幅下降 。
如同深圳一样 ， 东莞政府已出手遏制市场炒作 。 预计接下来 ， 在“房住不炒”的基调和政府调控之下 ， 东莞房价很难出现大面积的普涨 。
火热下的分化
平淡了很久的东莞楼市 ， 在今年疫情后却“蠢蠢欲动”起来 。
不少家在东莞的朋友、中介人士反映 ， 今年东莞房价上涨明显 ， 不少新盘价格已经飙到了4万／平米以上 。
进入4月 ， 疫情的影响逐渐减弱 ， 市场信心明显恢复 ， 滞后的“小阳春”在东莞出现了 ， 购房需求释放明显 。 到了5月 ， 东莞楼市势头强劲 ， 量价齐涨 。
据合富研究院数据显示 ， 5月份东莞一手房网签4452套 ， 环比上涨14.5% ， 成交量连续3个月呈攀升态势 ， 成交均价为22750元/平米 ， 环比微涨1% 。 二手房网签2716套 ， 环比上涨9.7% ， 成交均价为20082元/平米 ， 环比上涨5.2% 。
东莞多位开发商及中介人士指出 ， 东莞房价今年的上涨和限价放松有关 。 近半年来 ， 新建住宅项目备案价不断上涨 。 如常平碧桂园玫瑰臻园5月的备案价相比3月上涨超过3千/平米 ， 涨幅超过20% 。 万江信鸿御江东岸近期2号楼备案 ， 相比2019年12月的备案价上涨了近8000元/平米 ， 涨幅超过30%；一些中心城区、临深片区的新房备案价 ， 都上了4万／平米 。
东莞是以新房为主的供给结构 ， 新房突破限价 ， 带动二手房房价上涨 ， 加上东莞楼市供应和库存较少 ， 才出现了一二手房量价齐升的局面 。
东莞中原地产三级市场总经理刘熊认为 ， “恐慌、跟风以及供需失衡 ， 是东莞二手房价格上涨的主要原因” 。
房价和地价如同一对孪生兄弟 ， 近半年来 ， 东莞土拍市场的火热也是推高房价的重要原因 。 3月25日 ， 东莞万江地块在经过59轮报价后 ， 拍出16.25亿的封顶价 。 5月19日 ， 世茂经过与6家房企的激烈争夺 ， 最终以14.8亿元竞得沙田地 。
近两年来 ， 万科、融创、中海等百强房企加快了在大湾区布局的步伐 ， 深圳市场不好进 ， 临深的东莞就成为了“香饽饽” ， 僧多粥少的局面 ， 刺激了土拍溢价 ， 带动了房价走高 。
不过 ， 环比4月 ， 东莞5月一手房微涨 ， 二手房涨幅较高 ， 但并未呈现大幅上涨 。
其中 ， 局部地区房价确实上涨较快 ， 但主要集中于中心城区的热门楼盘 ， 比如临深片区的凤岗、华为所在的松山湖等 ， 但从全市来看 ， 房价分化较为明显 ， 多数镇街涨幅温和 ， 个别镇街甚至略有下降 。 因此 ， 冷热不均的房价平缓了全市均价的上涨曲线 ， 呈现微涨态势 。
据合富数据 ， 东莞有14个镇街一手住宅成交均价超2万元/平米 ， 其中莞城、东城、万江、松山湖、长安5个镇街成交均价超3万元/平米 。 松山湖、高埗、万江、厚街和望牛墩房价均出现较大幅度上涨 ， 涨幅环比超10% 。 同时 ， 也有部分镇街房价下降 ， 谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降 ， 其中 ， 谢岗环比下降22% 。
未来趋于平稳
2020年政府工作报告中 ， 重申了“房住不炒” ， 要求因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康 。 “房住不炒”的基调下 ， 东莞市政府也采取了不少“硬措施”稳控房价 。
首当其冲的就是价格管控 ， 之前松绑的新房限价又有重新收紧之势头 。 东莞市政府已出台相关措施 ， 加强新建商品住房价格指导 ， 对项目申报价格明显高于周边同类在售项目或前期成交价格 ， 又不能做出合理说明的 ， 暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案 。


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