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美好置业企示录|美好置业：转型阵痛频现 投资现金流承压

本文转载自公众号：“弹房”
6月5日晚间 ， 美好置业(000667,股吧)（000667.SZ）发布了曾一度延期的2019年年报 。 在公司“由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变”的第三年 ， 其业绩仍不尽人意 ， 归母净利润连续第三年出现下滑 。
美好置业提及的重点 ， 是整合了房地产业务、装配式建筑业务、产业兴镇业务的“房屋智造”一体化业务模式 ， 特别是装配式建筑业务更是重中之重 。 相反 ， 房地产开发业务被不断淡化 。
不过 ， 支撑美好置业2019年业绩大头的还是房地产业务 ， 期内销售额约67.4亿元 ， 销售面积58.2万方 ， 基本与2018年相持平 。 反观美好置业发展多年的装配式建筑业务 ， 在2019年订单获取进度低于预期的情况下 ， 期内签约额约为38.97亿元 ， 不过规模尚不及前者 。
骨感的现实让美好置业的转型看起来有些割裂——对外打出“房屋智造”这张牌 ， 但业绩规模方面依然是房地产业务挑大梁 ， 装配式建筑的持续投入反而使管理费用高企、投资现金流承压 。 同时 ， 公司在产业兴镇与现代农业方面的盈利规模也未成气候 ， 回报期仍较长 。
装配式业务仍亏损?投资现金流缺口不断扩大
实际上 ， 美好置业如今提及的“房屋智造”一体化业务模式自2014年开始才有了雏形 。
彼时 ， 年初由名流置业更名的美好置业 ， 宣布强力推进大总包模式 ， 结合前一年的“产品工厂化”战略 ， 成为其装配式业务的起点 。
同时 ， 美好置业还通过布局“三旧改造”、“小城镇建设”等项目 ， 展开与政府合作 。 这也是其产业兴镇业务的前身 。
二者结合美好置业传统的房地产开发业务 ， 成为其“房屋智造”一体化业务模式的组成部分 。
此后 ， 转型阵痛时时伴随着美好置业 ， 使其战略与业绩之间出现了割裂 。
美好置业旨在告别传统房企、转型装配式服务商 ， 近年来在资源方面不断向装配式业务倾斜 ， 但该业务却一直处于持续投入期 ， 直至2019年才有所回报 。
早些时候 ， 美好置业分别在沈阳“名流印象”与武汉“名流世家”等两个自家项目试水装配式业务 。 直到2017年 ， 美好置业才有了更大范围的动作 。
是年年初 ， 美好置业与德国艾巴维及德国沃乐特分别签署双层墙板和叠合楼板生产线设备采购协议 ， 在未来五年拟向艾巴维采购52条、拟向沃乐特采购80条生产线设备 ， 开始布点生产装配式建筑工厂 。
2018年 ， 是美好置业构件工厂落地之年 ， 两个分别位于武汉江夏、青岛即墨的工厂实现落地 。 但是 ， 当年也出现了公司对装配式建筑业务在各地的发展速度、工程成本等情况估计不足 ， 导致订单获取进度低于预期的问题 。
一年后 ， 湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗等5家装配式建筑PC构件工厂也陆续投产 。 用美好置业自己的话说 ， 其房屋智造一体化服务将涵盖各基地周边100公里的范围 。
2019年 ， 美好置业首次公布了装配式建筑业务的签约额 ， 约为38.97亿元 。 其中 ， 外部项目签约28.75亿元 ， 占比73.78%；内部项目10.22亿元 ， 占比26.22% 。
同时 ， 美好置业的装配式业务也首度创造了收入 ， 期内收入约2.67亿元 ， 占总收入的比重约为7.3% 。 然而 ， 该项业务的营业成本却高达2.7亿元 ， 出现亏损 。 不过 ， 亏损也在意料之中 ， 毕竟建立工厂、发展生产线、培养人才、投入研发、采购设备等环节产生的成本不容小觑 ， 前期的投入也着实花费时间与金钱 。
一系列针对装配式业务的投入吞噬了美好置业的投资现金流 。 2017-2019年 ， 其投资现金流连续下滑 ， 分别约为-2.92亿元、-10.28亿元及-15.87亿元 。 值得一提的是 ， 即使在美好置业处置子公司获得了19.53亿元现金的2018年 ， 其投资现金流仍为负 ， 装配式业务的投入对公司现金流产生的压力可见一斑 。


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