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规模化“壮士断腕彻底去房地产化”？海南仍需地产但规模化时代不再( 二 )


6月8日新闻发布会上 ， 刘赐贵向媒体坦言 ， 海南实施“两个暂停”政策之前海南有2万多家房地产商 ， 手头握着几十万亩可以用于商品房开发的土地资源 。 许多市县是靠房地产卖地建房取得税收、取得固定资产投资的 。
他说 ， 后来海南对三分之二市县取消了固定资产投资考核和财政收入考核 ， 实际上也是对各市县房地产产业进行了根本限制 。
那么 ， “壮士断腕”“与房地产决裂”之下的海南房地产业是否到了“尾盘”和“清盘”的窘境？
中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中国房地产报采访人员采访时表示 ， 对于“海南不做房地产加工厂”的提法外界不能误解为海南 “彻底去房地产化”的臆想 ， 也绝对不是要打倒房地产 ， 更不是要“干掉”房地产 ， 是要企望和呈现一个长期、稳定、健康、合理发展的房地产市场新格局 。
采访人员也了解到 ， 最近一份闲置土地清单显示 ， 海南闲置土地共计1100余宗 ， 总面积多达88950余亩 。 有媒体专门进行了统计 ， 该闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和 。 前述闲置土地的使用权绝大多数登记在各大小房企名下 ， 其中不乏全国性大型房企 。 土地闲置成因复杂多样 ， 大部分供地时间为上个世纪90年代 ， 部分是2000年以后取得的土地使用权 。
“海南实施‘两个暂停’政策之前 ， 开发商手头握着几十万亩可以用于商品房开发的土地资源” ， 或包含上述闲置土地清单上的近9万亩土地 。 有房地产业内人士称 ， 海南对闲置土地处置是为海南自贸港建设“腾身挪地” ， 但闲置土地处置起来并非是一桩简单的事儿 ， 是一项繁琐复杂的工作 ， “目前 ， 土地使用权仍握在开发商手中 。 ”
那么 ， 除了上述闲置土地 ， 开发商手中究竟还握有多少能从事房地产开发的土地呢？对于外界而言目前仍是一个谜 ， 所以海南顿时“去地产化”也不太现实 。
谢逸枫认为 ， “不做房地产加工厂”的完整解读有两层意思 ， 首先是必须控制好房地产发展速度、规模、供应、地价、房价、杠杆、泡沫、风险；其次 ， 其背后的意义和目的就是防止房地产再次一哄而上 ， 避免房企集中炒地、全民炒房、供应过剩、规模过大、库存过大、高杠杆、高地价、高房价泡沫及崩盘风险 ， 重蹈覆辙的历史教训 。
但海口市房地产业协会秘书长王路认为 ， 海南是第一个调产业结构的区域 ， 商品住宅在海南30年发展经济的使命正式结束 。
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自贸港离不开房地产
“从短中期内来看 ， 海南一下子要‘砍掉’最粗的支撑是不符合省情、不科学、不客观的城市发展规律 。 ”谢逸枫表示 。
谢逸枫认为 ， 从某种意义上海南建设自由贸易港离不开房地产的支撑 ， 实现幸福小康生活也离不开房地产支持 。 从区域产业地位而言 ， 它只不过从此前的产业主导地位“降格”为从属产业地位 。
“将来 ， 海南商业住宅项目开发是不是就没了？”海口市房地产业协会秘书长王路称 ， 当然不是 ， 只是海南的商业住宅消费者锁定在本土居民和引进人才 。 他表示 ， 对房企而言 ， 规模化时代不再 ， 苛刻的开发条件又对企业综合能力要求极高 ， 房企只有挖掘自身产品价值、提升开发能力来提升溢价能力 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉采访人员 ， 总体方案中提到支持发展房地产投资信托基金（REITs） ， 这在一定程度上有助于房地产金融业务的创新 。 他建议房地产金融业务是相关房企可以重点关注的内容 。
海南现代管理研究院院长、国家级有突出贡献专家王毅武直击海南房地产发展过程中存在的3个问题：空置率高、利用率不高、海南旅游地产的发展思路不明确 。 他告诉采访人员 ， 海南房产的“投资投机”特征是不正常现象 ， 海南购房群体多为候鸟族与养老者 ， 导致房子的利用率不高 ， “两投”（投资投机）购房改变了海南房地产的用途和性质 。


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