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33岁千亿中梁33岁执行总裁上位：房企进入“后浪”推动模式变化周期( 二 )


国内不少企业都在学习稻盛和夫的经营理念 ， 而中梁是第一家将之充分本土化的房企 。 2015年 ， 中梁进行了第一次阿米巴化的组织变革 ， 将当时的“大本营”拆分成4个区域公司 ， 下沉到经济发达县市 。 同时发展台州、丽水、绍兴等区域；成立杭金衢区域、杭甬区域 。
黄春雷把高周转运用到极致 。 为了提高自身资金效率 ， 中梁鼓励项目5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入 。 中梁还结合自身情况 ， 划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构 ， 总部向区域充分授权 ， 区域作为经营主体 ， 自主经营、独立核算、自负盈亏 。
成立区域集团公司 ， 从集团强管控到扁平化管理 ， 大部分冲刺千亿的房企都会经历这一阶段 。 杨剑却通过充分授权、高回报率 ， 让中梁大部分员工参与到项目跟投 ， 彻底把“中梁”高周转化 。
曾经有一名中梁区域营销总在应聘的时候就被要求高额跟投 ， 该名高管几乎押注了全副身家进公司 ， 结果那几年的市场回报非常丰厚 ， 其个人也迅速实现了财富积累 。
不过 ， 从2019年开始 ， 中梁进入了转型瓶颈期 ， 业绩增长乏力 。 从2018年开始 ， 中梁销售规模1015亿 ， 同比增长虽然超过50% ， 远低于2015-2017年期间每年翻番的增速；2019年 ， 中梁实现1525亿销售额 ， 同比增长仍有50% ， 但增速已连续两年明显放缓 。 而中梁将2020年的销售目标定为1680亿 ， 同比增长只有10% 。 这意味着 ， 中梁今年仍是放缓态势 。
这两年 ， 中梁从深耕三四线城市 ， 转战二线、强三线城市 。 但在公开市场拿地 ， 中梁并没有太多优势 ， 不进入一线城市的底线短期内不会突破 。 知情人士透露 ， 自2009年开始 ， 中梁已经10年没有在上海拿过地 。 中梁在2019年的土地投资高达764.4亿 ， 二线城市买地占比50%以上 ， 并大举进入新城市(300778,股吧) 。 与之相反 ， 中梁2019年三线城市的销售占比在50%以上 ， 温州大本营占比17% 。
今年3月份2019年业绩发布会上 ， 李和栗仍对外宣称中梁要转战二三线城市 。 以中梁高周转的DNA ， 遇到行业下滑周期 ， 人力、资金、高周转能否持续需要打个问号 。 中梁2019年的可售资源超2600亿 ， 对应当年度销售额1525亿 ， 还有千亿存货 ， 对应2020年销售目标1680亿 ， 今年的存货压力将会明显加大 。
一名猎头圈资深人士分析指出 ， “小碧桂园”中梁的战略变动也与碧桂园类似 ， 公司一直处于人事和组织架构变动中 。 2018年 ， 房地产市场开始收缩 ， 房企之前为规模扩张而采取的人海战术 ， 现在已经“玩不转”了 。
中梁开始了区域合并 。 “之前是扩张战略 ， 做规模；现在是收缩战略 ， 重点突破 ， 自然不需要这么多人 。 ”猎头阿德（化名）说 。
业内对黄春雷的出走 ， 除了二次创业 ， 还有一个更为深层次的观点：中梁过去几年的阿米巴模式 ， 成就了不少实现财务自由的高级打工者 ， 黄春雷就是其中代表之一 ， 他们会产生“小富即安”的心态 ， 更想做自己喜欢的事情；从企业核心团队角度来看 ， 企业和创始人还想往前走 ， 还需要核心动力 ， 或者说有发展欲望的团队和核心领导 。
中梁创始人杨剑47岁 ， 让一个30出头的年轻人做企业领军人物 ， 其它的高管自然也会自发跟上步伐 。 这不失为企业对抗业绩衰退、逆势寻求增长必然会出现的一场变革 。 换一个新潮的说法就是：前浪要为后浪腾地方 。 业内人士预判 ， 未来半年甚至一年左右时间 ， 中梁内部人事大换防的状况还会持续发生 。
“后浪”推动房企模式更替
正如前述业内人士所言 ， 二代接班或者职业经理人更替 ， 表明房企开始进入模式更替周期 ， 行业也将重新洗牌 。
新老职业经理人更替 ， 对过去运营模式的重塑 ， 是房企经营模式变化的一个缩影 。 一名在房企负责做投资的人士表示 ， 行业的大方向已经定了 ， 每家公司每个人的做事方式不同 ， 进而影响公司运作 。 但目前行情下 ， 各家房企有意也好被迫也好 ， 都会冲规模 。 换言之 ， 行业洗牌仍然以规模为一个重要指标 。


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