大摩财经|滨江集团的“暗雷”：沪深烂尾项目20亿坏账隐忧
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谁来负责
撰文 | 舒克
出品｜大摩地产
浙系“一哥”滨江集团在千亿房企中略显另类：与大多数全国化布局的房企相比 ， 滨江集团仍在固守浙江 ， 是龙头房企中已为数不多的地方型房企 。
从2019年销售额数据可窥端倪：同为浙系房企的绿城、祥生 ， 浙江市场销售额占比已分别下降到40%、59%；滨江集团去年的1120亿销售额中 ， 浙江贡献了1082亿 ， 占比高达92% 。
滨江集团并非不愿走出“舒适区” 。 从2015年起 ， 滨江集团曾在上海、深圳等多个核心城市出手 ， 与当地企业联手投资项目 。 然而 ， 滨江集团在这些跨省项目中吃亏不少 ， 导致至今仍在小心翼翼的试探 。
6月8日 ， 深交所对滨江集团（002244.SZ）2019年年报发出问询函 ， 核心指向滨江集团与昔日深圳项目合作方安远控股之间的借款纠纷 。 这也正是滨江的“踩雷”项目之一 。
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滨江集团与安远控股的借款纠纷已经持续多年 。 2016年 ， 滨江集团意图打入深圳市场 ， 与“地头蛇”安远控股成立合资公司深圳滨安 ， 由滨江集团持股70%、安远控股持股30% ， 共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块 。
值得一提的是 ， 安远控股的实控人陈族远并非简单人物 。 这位潮汕商人 ， 靠基建、矿业等起家 ， 涉足地产、水电等产业 ， 曾卷入多起官员行贿案 ， 特别是2015年前后的广州原市委书记万庆良大案 ， 被指行贿5000万帮万逃避调查 。
彼时 ， 价格较低的工业用地是不少房企眼中的洼地 ， 工业用地往往带有部分住宅建设指标——安丰工业区地块即带30%商务公寓指标——加上当时政策宽松 ， 工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间 。
为了加速开发 ， 滨江集团斥资8.6亿元人民币收购“光大信托-安远集团单一资金信托”的受益权 ， 并向安远控股提供3亿借款 ， 合计11.6亿元 。 双方约定 ， 项目开发成功后 ， 销售额计入滨江集团 ， 二者共同分利 。
然而 ， 深圳的政策很快突变 。 2017年 ， 深圳出台“史上最严工改政策” ， 禁止将厂房改为公寓 ， 由此导致安丰工业区项目迟迟无法推进 。 2018年 ， 滨江集团起诉安远控股 ， 要求后者归还11.6亿元投资款 。 最终 ， 安远控股用抵押的三座揭阳市水电厂收益权 ， 以及深圳和昆明的三处房产 ， 补偿给滨江集团 。
不过 ， 滨江集团对此项目损失的前后说法不一 。 2018年 ， 滨江集团回复问询函时称 ， 安远控股赔付的上述资产价值保守估计约为12.43亿 ， 认为相应债权“无需计提资产减值损失” 。
到了2019年 ， 滨江集团却又很快对此计提了7.24亿减值 。 即使如此 ， 剩余4.36亿元至今也没有收回 。
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公开资料显示 ， 安远控股早已债务纠纷累累 ， 陈族远名下核心资产已被各路债主拿来抵债 。
所以 ， 这次深交所年报问询函 ， 特别提出要求滨江集团到底能不能收回账款 ， 以及谁为这笔投资负责？公司董监高及关键人员是否在这笔交易中受益？
滨江隐忧
滨江集团总部位于杭州 ， 以在杭州开发豪宅知名 ， 知名度和规模仅次于同城的绿城 。
2015年之前 ， 滨江集团显得较为保守 ， 只做浙江省内生意 ， 主要项目均位于杭州 。 但随着房企进入加杠杆扩张周期 ， 滨江集团也开始向省外扩张 ， 创始人戚金兴更喊出了三年即到2018年实现千亿规模的目标 。
2016、2017年 ， 滨江集团销售额迅猛增长 ， 分别达到367亿、615亿 ， 但2018年并未如期完成千亿目标 ， 仅有850亿元 。 直到2019年 ， 滨江集团才终于跨过千亿门槛 。
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