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大摩财经|滨江集团的“暗雷”：沪深烂尾项目20亿坏账隐忧( 二 )


不过 ， 滨江集团的全国扩张始终不算顺利 。 年报显示 ， 截至2019年末滨江集团土储可售货值2500亿元 ， 其中57.3%位于杭州 ， 浙江省内其他城市占25.8% ， 省外主要集中在上海、深圳等地 ， 占比约16.9% 。
提到上海 ， 滨江集团在这座城市几乎复制了与深圳同样的故事 。
2016年底 ， 滨江集团与上海商人仇瑜峰的中崇集团合作 ， 以7.98亿元收购中崇子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权 ， 并成立合资公司中崇滨江和有限合伙企业浙银上海湘府城建 ， 拟共同开发上海湘府花园三期项目 。
为了和中崇加深合作 ， 滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元 ， 并向中崇集团相关公司出借了7.06亿元 ， 合计9.06亿元 。
与深圳故事同样的开始 ， 结局同样不妙 。 湘府花园三期项目泡汤后 ， 2018年滨江集团将中崇诉至法庭 ， 虽然最终胜诉 ， 但陷入流动性危机之中的中崇集团能否最终还债仍是未知数 。
大摩财经|滨江集团的“暗雷”：沪深烂尾项目20亿坏账隐忧
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中崇和滨江的蜜月期中 ， 中崇滨江还拿下了上海黄浦旧改项目、上置集团旗下上海金心置业49%股权 。 该旧改项目至今仍无太大进展 ， 上置集团正在出售项目股权 。
值得一提的是 ， 上述深圳、上海的两次“踩雷” ， 给滨江集团造成的损失高达20亿元（已计提7亿多元坏帐） ， 而2018年、2019年滨江集团的净利分别为12亿、16亿 。 这也意味着 ， 假设上述尚未收回的债务全部计提坏账 ， 将吃掉滨江集团2019年的绝大多数利润 。
大摩财经|滨江集团的“暗雷”：沪深烂尾项目20亿坏账隐忧
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这恐怕也是滨江集团迟迟不能说明是否能够收回全部账款的核心原因 。
除上述项目外 ， 滨江集团位于深圳的另外一些旧改项目也充满了不确定性 。
2017年 ， 滨江集团从深圳爱义福鑫投资手中收购深圳爱义房地产48%股权 ， 成为后者第一大股东 ， 打算和爱义福鑫一起在当地开发部分旧改项目 ， 包括南方报业大厦城市更新项目、龙华区浪口片区城市更新项目 。
但上述旧改项目进展缓慢 。 南方报业大厦项目在滨江集团2018年的财报中还处于拟建状态 ， 在2019年的报表中已经不见踪影 。 浪口村屋和浪口厂房项目仍处于筹备建设中 ， 分别计划在今年12月和8月动工 。
截至2019年底 ， 滨江集团在建项目共有37个 ， 其中20个位于杭州 ， 15个位于浙江其他城市 ， 仅有两个项目位于浙江省外 ， 分别位于江苏南通和江西上饶 。
另外需注意的是 ， 滨江集团“急速”冲击千亿背后 ， 存在着不小的猫腻：通过降低权益占比对规模“注水” ， 是滨江集团突破千亿门槛的关键原因 。
2019年 ， 滨江集团全口径销售金额为1020亿 ， 但并未披露权益销售金额 。 不过 ， 滨江集团披露的2019年31个销售项目中 ， 权益占比低于50%的项目达到11个 。 2019年 ， 滨江集团新增了28个项目 ， 其中18个项目的权益占比不超过50%（含50%） 。
据观点地产数据 ， 2019年滨江集团权益销售额仅有447.3亿 ， 以此计算滨江集团的权益销售占比仅有43.9% 。 而克而瑞数据显示 ， 2017年、2018年 ， 滨江集团销售额分别为615亿和850亿 ， 同期权益销售金额分别为260亿、375亿 ， 权益占比分别为42.3%和44.1% 。
房企合作开发虽然很常见 ， 但在千亿规模的房企中 ， 滨江集团的权益销售占比明显较低 。 事实上 ， 千亿房企中仅有滨江集团的权益占比低于50% 。
站上千亿规模的滨江集团 ， 表面静好 ， 暗藏隐忧 。
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