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升龙规模焦虑 上海升龙押注旧改道阻且长

韩丽媛 本报采访人员 张玉 上海报道
近日 ， 广州公共资源交易中心发布公告 ， 上海升龙投资集团有限公司(以下简称“升龙集团”)联合广东珠江投资股份有限公司以125亿元拿下广州长岗村旧村改造项目 。 该项目改造总面积达224.84万平方米 ， 是增城已公开招标旧村改造项目中 ， 改造面积最大、预计投资金额最多的一个项目 。
事实上 ， 这只是升龙集团近年来进军广州旧改市场的一个缩影 。 广州公共资源交易中心官网显示 ， 自2018年中标广州首个更新改造项目以来 ， 3年来 ， 升龙集团已经在广州城市更新领域布局7个项目 。
与快速南下的步伐相对应的是 ， 升龙集团在曾经高调进入的郑州、南京市场逐渐沉寂以及频繁转移的阶段重心 。
与2016年的业绩高峰期相比 ， 升龙集团2017～2019年的销售额几近腰斩 ， 分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元 。 克而瑞数据显示 ， 2019年升龙集团排名下滑至100名开外 ， 跌出房企前50强 。
对于业绩和企业发展相关问题 ， 6月9日 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员致电致函升龙集团方面 。 升龙集团相关工作人员回应采访人员采访表示：“目前上海这边没有负责(采访)这块的 ， 我们这边暂时不接受采访 。 ”
押注广州
采访人员通过梳理发现 ， 虽投资额巨大 ， 但长岗村旧改的进展却相当迅速 ， 从4月2日在广州公共资源交易中心公开招标 ， 到5月19日升龙集团联合体中标 ， 用时不到两个月 。 而这只是升龙集团进军广州旧改市场的冰山一角 。
根据广州公共资源交易中心资料 ， 2018年7月6日 ， 升龙集团成功中标南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目 ， 首登广州旧改市场 。 3年来 ， 升龙集团在广州城市更新领域布局7个项目 ， 旧改项目面积超1691万平方米 ， 相当于2.7个珠江新城 ， 总投资约637亿元 ， 投资势头迅猛 。
上海中原地产分析师卢文曦向采访人员表示 ， 升龙集团的扩张速度确实比较快 ， 主要是因为公开土拍拿地成本较高 ， 而旧改项目拿地成本低、利润高 ， 对中小房企来说极具吸引力 。
在政策背景及城市条件的吸引下 ， 素有“旧改王”之称的升龙集团在广州旧改市场重拾老本行 ， 加快开疆拓土的步子 。 采访人员通过计算发现 ， 升龙集团在广州城市更新中的7个改造计划总投资额约637亿元 。 假设在联合体改造的沙溪村、汤村和长岗村中 ， 升龙只占50%股份的话 ， 那么升龙至少也得投资490.5亿元 。
同策集团首席分析师张宏伟表示 ， 虽然旧改项目的利润空间大 ， 但是投资的企业也将面临投入周期长 ， 投入资金高的挑战 ， 前期资金是否能够承受项目的改造是关键 。
事实上 ， 升龙集团近年来在资金链布局方面也动作频频 。 根据广东华兴银行官网记录 ， 2011年升龙集团发起成立的广东华兴银行正式揭牌开业 ， 升龙是其十大股东之一 ， 占有11.02%的股份 。 同时公开资料显示 ， 升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作 。
另据多家媒体报道 ， 自2018年起 ， 升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州的银行等相关部门高层 ， 并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约 ， 展开三旧改造方面的合作 ， 获取资金支持 。 手握广州4家银行的贷款渠道 ， 升龙迅速打开当地市场 。
不过升龙集团在广州的布局并非是一帆风顺的 。 采访人员在人民网(603000,股吧)领导留言板看到 ， 在今年4月升龙拿下增城新塘群星村旧改后 ， 有当地村民在人民网向省委留言投诉称“超过半数村民反对由升龙公司改造” ， 并将村民签名递交相关部门要求撤销升龙的旧改资格 。 不过广东省委回复 ， 在2019年4月17日的再次投票中 ， 超过村民代表人数的2/3表决通过 。
规模失速
公开资料显示 ， 升龙集团由林亿于1999年创办于福建 ， 总部位于上海 ， 是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商 ， 物业涵盖甲级写字楼、商业综合体、高端住宅、五星级酒店等多元类型 。


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