江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

项目北京商住房项目谋求清盘 部分房源降价超40%( 二 )


为了尽快回笼资金 ， 门头沟区域内另一商办项目中昂时代广场给出的优惠折扣更大 ， 目前41平方米的小户型loft按照100万元一套的价格出售 ， 已降至24000元/平方米 ， 若7天内付清可再优惠2万元 。 据了解 ， 该项目位于区政府对面 ， 从2014年开盘至今 ， 目前仅剩下部分尾盘 。
业内人士指出 ， 这些楼盘的去化情况或可以看作是北京近三年商住房项目的一个缩影 。
“新政出台后 ， 因购房资格及贷款等原因 ， 2017年市场成交量受到较大影响 ，同时产生了一些因政策原因导致的房源清退 。 2018~2019年 ， 销售量逐渐回升 ， 房价趋于平稳 ， 销售均价略有回落 ， ”上述业内人士分析道 。 据他所了解到的情况 ， “‘3·26新政’之前 ， 购买客群中用于投资的比重不低 ， 新政出台后 ， 主力客群转为无北京购房资格的自住客户 ， 比例高达70%以上 。 ”
据中原地产研究中心统计数据显示 ， 在“3·26新政”出台前两年 ， 北京市商住公寓新增供应量为83023套 ， 成交套数为94551套 ， 成交金额1943.99亿元 。
而在新政之后的两年内 ， 新增供应量仅1966套 ， 成交金额167.89亿元 。 从单月数据看 ， 整体商住公寓市场非常低迷 ， 单月签约只有几百套 ， 部分区域甚至接近0成交 ， 而在调控之前 ， 基本每月都在数千套 。
“从平均价格看 ， 商办市场二手房价格平均已经下调超过35% ， 部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45% ， ”中原地产首席分析师张大伟表示 。
政策性风险仍存
除了价格和成交量的大幅下跌之外 ， 此类商住房在购买时仍面临着政策性风险 。
据了解 ， “商住房”来源于上世纪90年代深圳开发商对烂尾楼的改造 。 这类房屋的包装卖点是“类住宅” ， 但土地规划属性又是综合类或商业用地 ， 因此产权一般是40年或50年 。
多位业内律师向采访人员表示 ， 从法律角度看 ， 综合用地或商业用地改为住宅的行为是违法的 。 早在2011年 ， 北京市就出台了政策法规 ， 要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局 。
2017年“3·26新政”明确规定 ， 新建商办类项目不允许再出售给个人 ， 只能出售给公司 。 商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用 ， 未经批准 ， 不得擅自改变为居住等用途 。 对规划用途为商办类的房屋 ， 中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住 。
然而 ， 购买此类房屋的客群却几乎都是为了居住 。 比如在商办房存量较多的通州区域 ， 目前仍有不少项目以居住的名义在售 。
此外 ， 在购房资格上 ， “3·26新政”规定 ， 不管北京还是外地户口 ， 若购买商办类产品都是需要连续5年纳税和社保 ， 而很多刚需客以及少量投资客并不满足购房资格 ， 为了促成交易 ， 对于此类不满足资格的人群 ， 多数商住项目都在通过让客户以公司名义购买 。
以亦庄区域的林肯时代为例 ， 该项目的开发商北京和裕房地产开发有限公司 ， 已在亦庄区域开发商办项目多年 ， 目前在售的林肯时代以100平方米以上的改善型商住房源为主 ， 项目周边商业配套和交通较为便利 ， 目标客群为城区内的改善型客户 ， 为方便居住 ， 开发商还特意补贴水电费(以达到民水民电标准) 。
采访人员从置业顾问处了解到 ， 一套100平方米的房子 ， 经过各种优惠之后售价400万元左右 ， 不能贷款 ， 最多延期至2个月内交齐房款 。 对于不满足购房资格的客户 ， 其表示可以通过个人名义注册公司 ， 然后以公司名义购买 ， “我们这里也可以帮忙解决注册公司 ， 费用在1万元以内 。 ”
在走访时采访人员了解到 ， 同样的销售策略在多个商办项目出现 ， 注册公司价格大多在1万元以内 。 上述中昂时代广场项目为了促销 ， 甚至承诺帮客户免费办理注册公司等手续 。
对于后续转手问题 ， 通州商住项目的一位置业顾问表示 ， “只需要将您名下公司的股东或者法人变更一下即可 ， 连同公司一并转手了 。 ”另外 ， 北京商住注册地址可以对外出租 ， 收益在每年5000~30000元不等 。


推荐阅读


上一篇：保险以互联网的方式做保险 提升用户价值

下一篇：房企，缴税资色·年报榜单⑩丨上市房企实际交税榜：谁对地方财政最有贡献？