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投中网|产业效率代表行业的发展动力，樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”

投中网|产业效率代表行业的发展动力，樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”
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2020年6月10-12日 ， 由投中信息、投中网联合主办 ， 投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开 。 中国的创新力量正风雷涌动 ， 奋发九州 ， 荡涤环宇 ， 本次峰会以“九州风雷”为主题 ， 汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖 ， 共筑行业新版图 ， 探索新机遇 。
鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠在演讲中表示 ， 很多房企开始放弃多元化的业务 ， 回归到房产主业 ， 这个趋势非常明显 ， 因为在过去增量时代中 ， 房企会把主要的精力和资源放在主业上而不是多元业务上 。
当房地产由原来的增量市场逐渐过渡到存量市场 ， 这也倒逼开发商开始寻找“第二曲线” 。 在樊宏楠看来 ， 多元化地产业务可以成为房企的“第二曲线” ， 垂直类的地产或者物流地产、教育综合体、体育综合体、直播产业园、网红商场都属于多元地产的范畴 。 与传统地产相比 ， 多元地产具有更强的产业聚集能力以及更高的单位产值 ， 整体开发规模更小 ， 但资产的开发与运营则更加的分散 。
樊宏楠还指出 ， 房地产的发展已经进入到4.0阶段 ， 大部分的开发商需要具备三个能力：产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力 。 无论是大的开发商 ， 还是小的开发商 ， 最重要的就是要有资产管理的能力 。
以下为鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲实录 ， 由投中网整理 。
大家好！首先非常感谢投中在这样一个时期里给大家搭建这样一个平台 ， 我是来自鸿坤亿润投资的樊宏楠 。
在正题开始之前 ， 我跟大家介绍一下我们机构的背景 。 在座的都是投资圈的老前辈和老朋友 ， 提到鸿坤亿润投资 ， 其实大家可能不太清楚我们做的业务 ， 有人觉得我们是做地产基金的 ， 有人觉得我们是纯LP机构 ， 江湖上觉得我们很神秘 ， 其实不神秘 。
鸿坤亿润投资的母公司鸿坤集团成立于2002年 ， 我们起步于地产开发 ， 一直沿着创新型城市运营商的思路来发展业务 。 经过这么多年的奋斗 ， 除了地产主业以外 ， 我们还发展了其他的三个战略板块 ， 包括鸿坤资本、鸿坤产业和鸿坤文旅 。
鸿坤产业全国范围内有16个产业园区 ， 园区运营规模超过350万㎡ ， 资产运营管理规模达300亿元 。 鸿坤文旅的发展非常有特色 ， 我们成功引入并运营了NBA中心、欧洲顶级马术演艺品牌cavalluna等国内外优质体育及文娱IP ， 在德国慕尼黑落地了一个自有国际马主题乐园EQUILALAND ， 场下的小伙伴有机会去德国旅游 ， 欢迎来我们的主题乐园玩 ， 它就在安联球场的对面 。
鸿坤地产连续8年蝉联房企百强 ， 早期重点深耕京津冀地区 ， 最近几年发展版图扩展到了长三角经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区等都市圈 。 业务除了包含住宅地产以外 ， 还涵盖了商业地产、物业服务等板块 ， 今年3月份鸿坤物业已经在香港联交所成功上市 ， 作为城市运营商 ， 物业板块的上市是非常重要的布局 。 经过多年的发展 ， 地产累计开发面积超过了1300万㎡ ， 土地储备达到500万㎡ ， 拥有比较成熟的产品线 ， 当然随着市场的变化 ， 我们也希望通过不断努力给市场提供更优质的产品 。
鸿坤资本涵盖了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块 。 我们财富端发展很快 ， 从第一年的10亿募资规模到去年的40亿募资规模 ， 发展非常迅速 。 同时财富端的产品也逐渐丰富 ， 从最开始的单一固收类产品 ， 到去推广股权产品 ， 去年还做了FOF产品 ， 欢迎大家来谈具体的业务合作 。
鸿坤亿润投资做股权投资非常早 ， 我们从2007年就开始做股权投资了 ， 北方的第一支有限合伙基金就是鸿坤亿润投资发起的 。 早期也投出了很多优秀项目 ， 比如说三夫户外、蓝色光标、歌尔声学等 ， 退出收益率还是可以的 。
鸿坤亿润投资有两个大的投资方向 ， 一个是沿着地产上下游的产业链去做布局 ， 比如投资共享办公这个赛道 ， 投了“优客工场”、“洪泰智造工场”；也会看地产科技 ， 比如说车位资产增值运营服务商“好停车” 。 二是我们会去布局泛社区服务的内容 ， 因为我们还是本着城市运营商做地产的思路 ， 希望给到业主更好的生活环境 ， 更好的生活品质 ， 像我们布局教育和体育 ， 投资了做游学的世纪明德 ， 做青少年体育培训的万国体育等等 。 另外 ， 我们还会对新经济新业态做财务类的投资 ， 比如快手、大疆 ， 还有网易云音乐等等 。
2016年是房产行业的分水岭 ， 地产进入高存量时代
今天我还是想跟大家分享一下开发商赛道 ， 或者开发商这个行业在未来的趋势是什么样的状态 。
数据上来看 ， 2016年是一个分水岭 ， 2016年之后 ， 大家看到整个趋势是放缓的 。 还有一个城镇化率 ， 大家密集的听到城镇化率这个概念 ， 在2019年突破了60% 。 看到另外一个图 ， 中国和其他国家的城镇化率的对比 ， 我们国家还有10%到15%的增量 ， 只不过增量的过程当中 ， 本身的增速就在放缓 ， 我们就要拉长周期来看待这个增量 。 我既不想把现在这个时期定义为存量市场 ， 也不想定位成纯的增量市场 ， 我觉得现在是一个增量过渡到存量的一个周期 ， 在这个周期里面 ， 开发商从增量市场玩家的角色 ， 转换成主动去寻找增量市场的角色 。


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