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投中网|产业效率代表行业的发展动力，樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”( 二 )


我们梳理了一下现在各个地区的情况 ， 会发现10年前、20年前 ， 大部分的产业政策是一刀切 ， 或者全国一盘棋 ， 今年看下来各个地区不同的产业有非常丰富的引导政策 ， 而且是非常差异化的 。
举例来看 ， 上海和北京 ， 上海的产业内容和北京完全不一样 ， 北京注重康养还有体育、文化产业或者轻工业的制造行业 ， 上海是有很多的航空航天、卫星技术产业 。 而四川和福建有很大的特点 ， 他们都可能发展生物医药 ， 都会发展新材料 ， 四川有自己的特点 ， 发展康养、发展茶产业 ， 福建也有自己的特色 ， 发展海洋经济 ， 或者说发展石油炼化垂直化的行业 。
这个信号非常明确 ， 开发商要了解每一个地区具体的产业发展的动向 ， 要对不同产业进行深刻的理解 ， 否则的话 ， 就区域性产业增量就会被排除在外了 ， 或者是建设新的产业园区 ， 很多开发商不太会做产业内容和产业运营 ， 就很难拿地 。
2016年以后不少开发商其实意识到这个问题 ， 很多房企开始布局这个多元化业务 ， 甚至是直接去做实业 。 但是很不幸 ， 大家翻一下今年大部分上市公司的口号 ， 大部分的房企还是要回归房产主业 ， 因为他们不可能把精力放在多元化的业务里面 ， 多元业务又是跨行业 ， 你很难把对的人放在对的行业里面去 。
很多房企就放弃多元化的业务 ， 回归到主业 ， 这个趋势非常明显 。 但是市场不会管之前开发商做的好还是坏 ， 市场永远是淘汰能力不行的团队 ， 现在从增量的市场过度存量的年代 ， 市场会倒逼开发商寻找“第二曲线” 。
【投中网|产业效率代表行业的发展动力，樊宏楠：多元地产可以成为房企的“第二曲线”】市场倒逼房企变革 ， 多元地产成为房企的“第二曲线”
“第二曲线”是什么呢？从我个人的观察来看 ， 就是多元地产 。
我们说消费有垂直消费 ， 地产也可以有垂直地产 ， 只不过是更有特色 ， 对于产业链的内容更加丰富 ， 不会像互联网这样直接toC ， 而是由很多的产业链组合而成 。 垂直类的地产比如物流地产 ， 或者教育综合体 ， 或者体育综合体统 ， 我觉得这一类可以统一叫做多元地产 ， 也就是地产“第二曲线” 。
多元地产有几个特点 ， 第一相对于传统的开发模式 ， 具有很强的产业聚集的能力 ， 另外一点就是原则上来讲 ， 单位园区的产值更高 ， 单位的开发规模可能更小 ， 可能更分散 。
下面我具体讲一下“第二曲线” 。
第一就是数据来看不得不寻求转型 ， 大部分开发商写字楼到了供大于求的阶段 ， 可以看到大部分核心地区的写字楼空置率是大幅上升的 。 与此同时产业园区近期又受到很高的欢迎度 ， 这里面有几点：一是很多城市核心区的写字楼 ， 成本很高 ， 而这个成本是不能让很多的创业企业、或发展中企业满意的 。 创业公司首选便宜的地方 ， 加上考虑员工的通勤成本、租房成本 ， 他可能去类似北京亦庄地区 ， 就是城市的副中心 ， 那么很多人才就会选园区内的企业工作 。
二是产业园区吸引这些人的就是服务 。 产业园区的服务是超越写字楼的 ， 我们鸿坤的产业园区 ， 很多一线的员工都要帮助企业去报税 ， 甚至帮助企业做高新科技企业牌照的申请 ， 产业园区的运营人员是一定会配合做到的 。 园区服务的质量、内容等多维度都对很多地产开发商提出了新挑战 。
另外 ， 从开发商的成本结构来讲 ， 也到了不得不寻找第二个增量的时机 ， 可以看到开发商大部分的利润都被这几点吃掉了 ， 第一是土地成本 ， 第二是建设成本 ， 第三是资金成本 。
如果不发生大的黑天鹅事件 ， 土地改革制度不发生根本改变的话 ， 土地成本会一直往上涨 ， 因为我们的土地供给是有限的 。 建设成本也是逐渐走高的 ， 人力成本、施工成本、费用都是不断地上涨 ， 除非有革命性的技术出现 ， 比如新材料 ， 比如建筑机器人 ， 否则很难削减建设成本 。
还有就是资金成本不太会降 ， 大家都知道开发商很难从银行拿到贷款 ， 大部分都是从金融机构或者是影子银行得到贷款 ， 整体的占比不会降低 ， 刨去资金成本和建设成本、土地成本 ， 再刨去其他的费用 ， 整体利润是一定往下降的 。 除非开发商自己降本增效 ， 来增加毛利 ， 但是在高度竞争的环境 ， 降本增效不一定管用 。 在一个激烈的竞争环境里面 ， 如果你按照原有的既定模式去做开发、销售、周转 ， 这个利润慢慢就会被市场吃掉 。 对开发商来讲 ， 最主要新的方向就是要迎接挑战 ， 寻找一个“第二曲线” ， 就是我刚才说的多元地产的业务 。
直播产业园、网红商场、物流园区都属于多元地产的范畴
举个简单的例子 ， 这是一个网红产业图 。 其实大家可能有一个疑问 ， 网红和地产有什么关系？
关系非常大 ， 大家可以看看网红的产业链对空间的需求非常大 ， 网红入住的公寓、网红培训的基地 ， 再到直播电商的头部网红 ， 要接受成千上百种的产品 ， 就需要一个仓库或者供应链管理 。 还有就是直播间 ， 我可能带货的是健身器械 ， 那么直播间的灯管效果就要做的非常炫酷 ， 如果是家电 ， 那么直播间的装修风格可以更加偏小清新一些 ， 还有的直播间可能去卖房子 ， 那么这个直播间就需要装修成开发商样板间的效果 ， 所以这个产品的维度和内容对于空间的需求是非常巨大的 。


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