观点地产新媒体|房企融资拼图 价值变现中的地产基金想象
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（2020年6月14日）近年来房地产金融政策整体偏紧 ， 市场对于资金监管逐渐升级 ， 行业融资正面临发展难题 。 随着房地产融资渠道收窄 ， 地产行业的银行与信托融资受限 ， 房地产基金凭借着其高流动性、强大的变现能力和管理能力、有效分散风险等特点在存量市场窗口下迅速崛起 ， 成为不少房企募资的重要途径 。
据基金业协会数据显示 ， 截止2019年中国地产基金市场已有近一万七千亿的基金管理规模 ， 但由于政策及市场承压 ， 尤其是信托、发债等限制性措施的出台 ， 自2016年以来地产基金增速一直处于下降状态 ， 2019年全年募集总规模仅为2000亿元 。
值得注意的是 ， 6月10日 ， 中国信托业协会发布的《2020年1季度中国信托业发展评析》显示 ， 2020年1季度末房地产信托占所有信托产品的14.57% ， 信托行业投向房地产领域的资金总额为2.58万亿元 ， 同比下降8.1% ， 较上年有明显收缩 。
而在银行、信托等融资渠道缩窄的市场环境之下 ， 地产私募基金以其募集优势进一步填补了资金空缺 。 据中国基金业协会数据显示 ， 截止2019年末 ， 私募基金整体规模接近14万亿元 ， 较上年增长9603.56亿元 ， 同比增长7.52% 。 据观点指数不完全统计 ， 在2019年6月至今这一年内在售房地产私募基金规模近103亿元 。
尽管在资金募集与资产管理方面 ， 房地产基金具有独有的优势 ， 但国内地产基金的发展依然任重而道远 。 由于内地并没有严格意义上正式的REITs产品 ， 目前在市场上发行的产品多数为固定收益 ， 投资人过于依赖发行主体的担保；另一方面 ， 内地的REITs市场处于刚刚起步的阶段 ， 政策也并不完善 ， 多数产品并不能像美国等成熟市场上发行的REITs产品一样可以顺利的退出 。
从市场规模上看 ， 自2014年首单类REITs发行以来一直处于稳定增长状态 ， 仅2018年稍有回落 。 根据RCREIT数据显示 ， 截止2018年我国共发行类REITs产品43只 ， 发行金额累计903.21亿元 ， 持有物业类型主要为购物中心及写字楼 。
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来源：RCREIT、观点指数整理
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而在2020年4月30日 ， 基础设施公募REITs试点启动推行让资本市场沸腾不已 。 公募REITs新规的出台弥补了中国基金行业的空白 ， 通过公募REITs可以有效拓宽投融资渠道 ， 推动房地产资产证券化的进程 ， 提升市场透明度 。 尽管现阶段公募REITs仅覆盖仓储物流、产业园等基础设施 ， 但随着公募市场逐渐成熟 ， 未来最终会实现向其它业态领域如商业地产的推广 。
另一方面 ， 在市场瞩目之下 ， 万科旗下的万纬物流发行了首个纯权益类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划” 。 此前所有类REITs产品多数为类固收产品 ， 而万纬物流最大限度参考了国外成熟REITs模式 ， 采用“纯权益型”结构且底层资产采用市场化方式进行管理 ， 所有运营收入和退出收益只来源于运营现金流和资产增值 。 这对万纬物流的管理能力是一个极大的挑战 ， 也是中国REITs产品迈向成熟的标志 。
总体来看 ， 国内的地产基金市场在一步步走向成熟 ， 同时也越来越多元化 。 在相关政策的指引与鼓励下 ， 中国地产基金未来必将发展成为一个更加健全的金融市场增益中国经济 。 在此之中 ， 谁能够抓住这个机遇 ， 引领未来的行业潮流？又有哪些品牌获得了业内人士和投资者们的一致认可？
【观点地产新媒体|房企融资拼图 价值变现中的地产基金想象】
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