中国基金报|【实探】深圳小产权房销售火爆！确权后将走向何方？购买者是这么想的…( 二 )
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（村委统建楼懿园的小区不大 ， 但绿化不错 ， 自住人口为多）
在售楼姑娘的带领下 ， 采访人员一行进入小区 。 小区园林面积不大 ， 但绿树成荫、安静舒适 ， 有老人在户外打牌 ， 或带着孩子悠闲地聊天 ， 显然居住有些时间了 。 转入电梯大厅 ， 装潢大气 ， 犹如VIP客户室 ， 真不能小瞧盖楼的村委财力 。 听着售楼姑娘的专业介绍 ， 电梯行至5楼的样板房 ， 四种房型 ， 大小不一 ， 均设计时尚 ， 户型紧凑 。 
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（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室 ， 装潢高档而气派）
再看沙井其他片区的小产权房 ， 采访人员时时感受着小产权房的与时俱进 。 位于沙井商业中心区 ， 临宝安大道 ， 地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘 ， 采访人员上网查询二手房信息显示 ， 这里的单价在5.5万-5.7万左右 。 距此不远有很多人熟悉的村委统建楼裕盛华庭 ， 享受着同样的区域配套 ， 出门就是地铁口 ， 小区车库、游泳池一应俱全 ， 但挂牌单价仅2.2万左右 ， 相当于禧园房价的4成 。
相比此前的懿园 ， 这里的小区环境更为热闹 ， 车库出入口私家车络绎不绝 。 “这个楼盘性价比很高 ， 交通便利 ， 还可落户 。 我好多客户买了这里 ， 都涨价了 ， 很满意 。 ”售楼人员说 。 一系列流程走下来 ， 再听闻只需低于周边商品房一半的价格 ， 就能享受差不多的住宅品质 ， 连采访人员都有点心动 。
但走访多个沙井小产权房后 ， 采访人员也发现 ， 这种村委统建楼 ， 尽管外型看 ， 越来越接近商品房 ， 但细节上还是存在很多差异 。 比如户型层高偏矮 ， 大约2.8米 。 且使用面积有点虚 ， 公摊面积偏多 ， 基本上公摊在30%左右 ， 相比商品房的公摊20%左右 ， 同面积的户型明显小气很多 。 此外 ， 这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的 ， 相对而言 ， 车位比较紧张 。 
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（沙井小产权房的样板房有模有样 ， 似乎有与商品房一样的居住品质）
王经理介绍说 ， 在深圳 ， 除了沙井 ， 龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空 ， 比商品房还抢手 。 其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩 ， 龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房 。 包括市中心区 ， 也零星有些村委统建楼 ， 但规模没有沙井、龙华、龙岗那么大 。
诱惑大风险更大
“这么大的规模 ， 这么多人购买 ， 国家不会一刀切的 。 ”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点 。
采访人员身边也有不少购买小产权房的朋友 。 其中一位已经自住七八年 ， 她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套商品房的 ， 越看越涨 ， 涨到存款只能买个小户型 ， 一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房 ， 当时单价才9000多 。 我去看了 ， 还是很犹豫 ， 担心有风险 。 纠结的过程中 ， 商品房在涨 ， 小产权房也跟着水涨船高 ， 我看的那套后来都涨到1.1万了 。 最后买了现在住的观澜这套 。 100万一次付款 ， 近100平的大三房 。 水费、电费偏贵点 ， 其他都还好 。 ”
采访人员的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资 ， 60万一次付款 ， 现在每月收3000的房租 。 “上周 ， 和我一样户型卖到了150多万 。 这些年 ， 周边的商品房涨了三倍 ， 我这小产权房也跟着涨了两倍多 。 ”她甚至建议采访人员也投资一套小产权房：“投入成本低 ， 回报高 ， 现在销售环节都是一条龙 ， 成熟的 ， 不用担心 。 ”
王经理说 ， 和往年以低收入人群购买为主不同 ， 近些年 ， 小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变 ， “今年房价太高 ， 二手房买不起 ， 很多人把目光转向小产权 。 疫情过后 ， 沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千 ， 水涨船高 ， 很多小产权房 ， 收入低的刚需者也未必买得起了 。 ”
目前 ， 深圳的小产权房在销售环节上 ， 有组团看房、现场销售 ， 律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务 ， 已形成较为完整的链条和操作程序 。 需要注意的是 ， 很多统建楼就算有30层 ， 也只有一个产权证 ， 购买者只能同村委会签合同 。
王经理介绍 ， 虽然不是房产证 ， 但过户非常严格 ， 业主过户、律师公证 ， 以及村委盖章 ， 一样都不会少 ， 房价一次性付清 ， 基本没有后顾之忧 。 可据采访人员了解 ， 律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃 。 深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证 ， 公证处也不能公证 。 即使做了见证 ， 也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已 。 如有律师参与属违规执业行为 ， 更不可能因律师见证导致该行为有效 。
作为全国小产权房问题最突出的城市之一 ， 究其原因 ， 一是因深圳房价高企 ， 买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择 ， 而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润 ， 不少人将小产权房作为一种投资选择 。 近两年 ， 深圳拆迁进程明显开始加快 ， 随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下 ， 一栋栋农民楼被夷为平地 ， 随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说 。
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