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楼市，回暖，分化疫后楼市观察：局部回暖，分化加剧

 
【楼市 ， 回暖 ， 分化疫后楼市观察：局部回暖 ， 分化加剧】
楼市，回暖，分化疫后楼市观察：局部回暖，分化加剧
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随着疫情的阴霾逐渐散去 ， 楼市复苏的迹象愈发明显 。 一二线城市出现久违的火爆场面 ， 诸如深圳的“百万喝茶费”“千万级豪宅秒光” ， 杭州和成都的“万人摇号” ， 北京的“开盘14分钟售罄”等新闻不断刺激着购房者神经 。 与局部市场火热形成反差的是 ， 多数三四线城市土地流拍不断 ， 库存压顶 。 根据上海易居房地产研究院的统计数据 ， 截至4月底全国百城新建商品住房库存达4.7亿平方米 ， 连续17个月同比增长 。
在局部市场火热的背后 ， 一些中小城市长期面临着房地产市场萎靡、经济发展失速的窘境 ， 随着人才、资金等各类资源进一步向热点城市聚集 ， 房地产市场区域发展不平衡将愈发明显 。
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多重因素支撑楼市回暖
从5月份以来的市场表现看 ， 一二线城市市场恢复明显 ， 供求两旺；三四线城市则逊色很多 。 据世联EVS统计 ， 5月份全国指标城市销售环比上升16.5% 。 其中一线城市上升12.8% ， 二线城市上升20.9% ， 三线城市上升10.8% ， 四线城市上升0.2% 。 存量住宅成交全线回升 ， 销售面积环比上升9.5% 。 其中一线城市上升20.9% ， 二线城市上升4.7% ， 三四线城市上升4.1% 。
从房企销售角度看 ， 根据克而瑞发布的数据显示 ， 5月TOP100房企单月实现全口径销售金额达到10915.4亿元 ， 环比增长21.3% ， 同比增长12.2% 。
5月份以来的楼市回暖并不令人感到意外 ， 综合分析有以下原因：
首先是政策利好刺激 。 宽松的货币政策增加了市场流动性 ， 房企融资环境大为改善 ， 融资成本下降 ， 这也为房企进一步拿地扩张增添了底气 。 对于购房者来说 ， 银行信贷审批放宽、贷款成本降低也为加速入市创造了条件 。 虽然地方限购政策未能大幅放开 ， 但诸如人才引进、放松落户、刺激投资等政策措施也对楼市形成实质性利好 ， 热点城市吸引力加大 。
其次 ， 大量优质楼盘的推出 ， 使购房者有了更大的选择空间 。 随着疫情缓解 ， 各地预售审批加速 ， 条件放宽 ， 大量优质楼盘涌向市场 ， 造成供需两旺 。 以北京为例 ， 4月份集中推出7个新盘 ， 直接的结果是5月新建住宅销售超过5000套 。 进入6月 ， 至少再有9个新盘推出 ， 这样的批售节奏在以往并不多见 。
最后 ， 营销创新+让利促销 。 从疫情开始 ， 各大开发商即打起了线上营销战役 ， 各种“明星+直播+卖房”手法花样翻新 。 线上蓄客和广告宣传为疫情之后的线下成交打下了坚实基础 。 加上各种打折促销 ， 效果充分显现 。 以恒大为例 ， 通过全员卖房和大规模打折促销活动 ， 一系列打折促销+线上营销 ， 恒大连续5个月实现销售正增长 ， 前5月合约销售额约2727.9亿元 ， 同比增17.8%；累计合约销售面积3007.9万平方米 ， 同比增39.6% 。
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房价总体平稳
半数城市环比上涨
根据中国房价行情网的二手房成交数据 ， 318个列入统计的城市中 ， 5月份房价同比上涨的243个 ， 同比下跌的仅75个；环比上涨的157个 ， 与下跌城市基本持平 。 5月份一线城市同比涨幅深圳最高 ， 达到16.68%；上海、北京、广州同比分别上涨5.6%、3.01%和2.85% ， 保持稳定 。 在严格的调控政策之下 ， 深圳成为一线城市中特例 ， 不仅涨幅遥遥领先 ， 房价绝对值也超越北上广 ， 达到7.28万元/平方米 。
楼市，回暖，分化疫后楼市观察：局部回暖，分化加剧
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除深圳外 ， 房价涨幅居前的多为三四线城市 ， 其中鄂尔多斯(600295,股吧)同比上涨24.23%居首 ， 宿迁、德宏、西宁、连云港(601008,股吧)等三四线城市分列2——5位 ， 涨幅分别为21.47%、20.52%、19.86%、19.24% 。 这些城市多数属于房价基数较低 ， 前期滞涨 ， 有一定的补涨因素 。 值得注意的是10年前因炒房与温州齐名的鄂尔多斯 ， 在经历了房价“从2万到3000”的断崖式暴跌之后 ， 今年又重新站上涨幅榜榜首 ， 但此时的平均单价也仅为7581元/平方米 。


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