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龙湖观点直击 | 如何应对地市过热？ 龙湖称TOD拿地是重要方式

观点地产网 6月16日 ， 是龙湖年度股东会召开的日子 ， 董事会主席吴亚军携两位执董出席香港现场 ， CEO邵明晓及CFO赵轶则通过视屏的方式跟在场股东见面 。
今天的股东会 ， 因为疫情的缘故 ， 比往年冷清些 ， 不到20分钟便收锣罢鼓 。 吴亚军甚至调侃 ， 能到现场的股东都是真爱了 。
2019年 ， 龙湖集团交出了一份让股东放心的成绩单 。
期内 ， 龙湖录得营业收入1510.3亿 ， 同比增长30.4%；核心净利润155.5亿元 ， 同比增长21.0%；毛利508.0亿元 ， 同比增长28.5%；毛利率为33.6%；核心税后利润率达到15.5% 。
同时 ， 全年每股派息1.2元 ， 分红率达45% ， 每股股息五年复合增长率达到30% 。
股息之外 ， 股价表现绝对是股东关心的另一个重点 。 观点地产新媒体了解到 ， 2020年至今 ， 龙湖的股价表现亦优于同行 。
截至6月16日 ， 前十大内房股股价仅有世茂房地产与龙湖集团录得上涨 。
在经过例行公事的宣读议案环节后 ， 话筒被交到了台下的股东手上 。
股东关注到了近期地市过热的现象 ， 竞价百轮、高溢价拿地、楼面价破区域新高的市场环境下 ， 常年更倾向于公开市场拿地的龙湖会有怎样的策略？
依旧像以往业绩会和股东会一样 ， 吴亚军将“答题”人选安排得妥妥当当 ， 这道题被她交给了邵明晓 。
“1月到3月上旬 ， 是比较好的拿地时机 ， 由于龙湖财务稳健及在手资金充裕 ， 这两个月买地数量也比较多 。 ”
年报数据显示 ， 截至2019年末 ， 龙湖有息负债总额为1460亿元 ， 平均借贷成本为年利率4.54% ， 平均贷款年限6.04年 ， 净负债率为51% ， 在手现金为609.5亿元 ， 同比增长35% ， 现金占短期债务的倍数达到4.38倍 。
另外 ， 在去年9月和今年1月 ， 龙湖成功发行15亿美元债 ， 期限为10-12年的长年期 ， 最高利率3.95% 。
不过 ， 邵明晓也认同股东的说法 ， 三月中旬到现在的土地市场比较火热 。 “公开市场机会好 ， 我们就聚焦一二线城市拿地 ， 市场特别热 ， 也会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地 。 ”
事实上 ， 随着城市轨交建设的不断发展 ， TOD模式有着广阔的前景 ， 龙湖在商业运营上的能力 ， 是其操盘TOD项目的重要加持 。
邵明晓于股东会上称 ， 龙湖近期在多个城市拿下TOD项目 ， 包括东莞、杭州等 。 据了解 ， 4月24日 ， 龙湖金地联手 ， 以32亿底价成交东莞火车站TOD地块 ， 包含10万平米自持商业 ， 并要求进行整个TOD项目规划和打造 。
5月19日 ， 龙湖联合清能斥资46亿拿下武汉武昌滨江地块 ， 需建设不少于28万平米的商业综合体 ， 自持建筑面积不低于19.5万平米 。 龙湖武汉公司随后透露 ， 该项目将打造成TOD天街项目 。
同月26日 ， 龙湖再斥资71.89亿元竞得杭州核心区TOD项目 。 根据规划 ， 滨康综合体将建设成不大于21万平米的住宅 ， 商业部分须建设3.5万平方米的五星级酒店+5万平米的购物中心+6.5万米的写字楼 。
而在6月4日 ， 龙湖刚与武汉地铁集团达成战略合作协议 ， 双方将整合资源 ， 发展轨道交通(TOD)及产城融合发展战略 ， 推动轨道交通站点及上盖物业管理科技化与智慧化升级 。
“这是个框架协议 ， 主要涉及地铁上盖的物业开发合作 ， 包括现有上盖物业的运营等 ， 为这些业务合作进行一个铺排 。 ”邵明晓称 ， 具体的合作会在之后进一步落实 。
“我们不会为了收并购而收并购 ， 而是看机会 。 ”在此前的业绩会上 ， 邵明晓称 ， 龙湖的收并购比例保持在25%到30% ， 更倾向于项目级的收购 。
（责任编辑：徐帅 ）


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