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中科金融|高息发债“借新还旧”，正荣地产经营性现金流持续恶化

_本文原题为：正荣地产经营性现金流持续恶化高息发债“借新还旧”来源：中科金融
步入千亿房企后 ， 正荣地产开启“新三年战略” ， 但经营性现金流持续恶化、融资成本高和盈利能力弱等问题仍未得到有效解决 。
疫情后 ， 境内融资迎来短暂宽松窗口期 ， 房企纷纷抓住机会积极“补血” 。 不过 ， 也有诸如正荣地产（006158.hk）等房企在境内融资方面并未有太多动作 ， 而是通过发行美元债借新还旧 。
根据公告 ， 近一个月正荣地产接连发了2笔美元债 ， 共募资4亿美元 ， 正荣地产称“募资额将用于拨付现有债项” 。 上述2笔美元债利率分别达到8.3%和8.35% ， 在现阶段来说属于较高水平 。 据克而瑞数据 ， 今年1-5月境外发债平均利率为7.56% 。
此外 ， 今年1月和3月份 ， 正荣地产发行的优先票据利率分别为7.875%、5.6% 。 也就是说 ， 正荣地产的发债利率在走高 。
公开资料显示 ， 正荣地产于1998年成立于福建 ， 2016年将总部搬至上海加速扩张 ， 并于2018年成功跨入千亿房企阵营 。 不过 ， 步入千亿房企后正荣地产营收和规模增速均出现放缓 ， 经营性现金流连续三年为负 ， 且持续恶化 。
高息发债
6月15日 ， 正荣地产发布公告称发行2亿美元、2023年到期、年息8.3%的优先票据 ， 一个月前 ， 也就是5月15日 ， 正荣地产同样宣布发行2亿美元、2024年到期、年息8.35%的优先票据 。 正荣地产称发债募资净额将用来拨付现有债项 ， 也就是借新换旧 。
值得注意的是 ， 无论是8.3%还是8.35%的发债利率 ， 在现阶段来说都不算低 。 克而瑞数据显示 ， 今年以来 ， 房企海外发行美元债的平均成本在6%左右 。 据采访人员梳理 ， 6月9日 ， 同样发行3年期美元债的建业地产发债利率仅7.65% ， 此外6月11日 ， 宝龙地产拟发行2.5亿美元票据 ， 3年期 ， 利率为6.95% 。
此外 ， 与其自身相比 ， 正荣地产发债利率也在走高 。 今年1月和3月份 ， 正荣地产发行的优先票据利率分别为7.875%、5.6% 。
对于发债利率走高的问题 ， 正荣地产对《中国科技投资》采访人员表示：“单笔融资成本围绕综合融资成本波动是正常现象 ， 今年3月份发行的年息5.6%美元债是一年期的 ， 5月和6月都是超过3年期的长债 ， 所以利息会高点” 。
知名地产分析师严跃进也表示 ， 出现个别情况的融资成本上升属于常规性的 ， 这与融资用途、期限有关系 。 从大趋势来看 ， 融资成本还是会有所降低 。 另外 ， 他提醒到如果房企此前融资节奏比较快 ， 发了多个债券、票据 ， 企业会存在兑付压力 。
尽管如此 ， 正荣地产的融资成本在同规模房企中也属于较高水平 。 据2019年年报 ， 正荣地产14次发债 ， 其中年息高于8%的债券占了10个 。 频频高息负债 ， 使得正荣地产的融资成本处于行业内较高水平 。 亿翰智库2019年房企融资成本TOP30榜单显示 ， 正荣地产融资成本虽下降了0.3% ， 但仍以7.5%的融资成本排在第24位 。
此外 ， 采访人员注意到 ， 在目前境内发债窗口期 ， 正荣地产并无境内发债工作 。 对此 ， 上海中原地产市场分析师卢文曦认为 ， “房企在短期之内 ， 的确会有融资的弹性 ， 但在‘房住不炒’的大环境下 ， 想要快速发债还是存在困难 ， 而在香港或美国市场发债相对会容易” 。
高息发债背后正是现金流的紧张 。 正荣地产2017-2019年的经营流动现金流量净额分别为-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元 ， 持续恶化 。
限价削弱盈利？
诞生于1998年、在福建发迹的正荣地产 ， 携带着“闽系”房企大胆与激进的基因 ， 以“高杠杆、高周转”模式迅速在中国房地产市场赢得一席之地 。
在规模扩张方面 ， 正荣地产无疑是“尖子生” 。 2017年正荣地产的合约销售额攀升至701.53亿 ， 同比增长78.5%；2018年又以54%的增速跨入千亿阵营 。 两年时间 ， 正荣地产实现千亿房企身份的转变 ， 并且顺利赴港上市 。


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