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中科金融|高息发债“借新还旧”，正荣地产经营性现金流持续恶化( 二 )


加入“千亿俱乐部”后 ， 正荣地产提出了“新三年战略” ， 也就是在2019年至2021年内 ， 规模持续稳步增长的同时 ， 实现运营水平、债务结构、盈利能力等方面提升 。 不过 ， “新三年战略”开局之年并不顺 ， 2019年正荣地产规模增速大幅放缓 ， 而营收增速也继续下滑 。
2019年正荣地产实现销售额1307亿元 ， 同比增长21% ， 同比增速降低了32.95% 。 在今年业绩会上 ， 正荣地产董事长黄仙枝提出了2020年1400亿的规模目标 ， 同比仅增长7.1% ， 继续放缓 。
受到疫情等因素的影响 ， 正荣地产1400亿目标也存在压力 。 根据公告 ， 正荣地产前5月销售额同比减少至408.84亿元 ， 仅完成29.21% 。
另一方面 ， 正荣地产的营收增速也开始下滑 。 2019年年报披露 ， 正荣地产2019年营收为325.58亿元 ， 同比增长23.08% ， 而2017年和2018年 ， 增速分别为36.9%和32.3% 。 也就是说 ， 正荣地产营收增速三连降 。
【中科金融|高息发债“借新还旧”，正荣地产经营性现金流持续恶化】一同下降的还有毛利率和净利率 。 2019年正荣地产毛利率同比下降了2.8个百分点至19.6% 。 作为对比的是 ， 根据克而瑞数据2019年50家房企的加权平均毛利率为29.9% 。
此外 ， 根据财报 ， 2017年至2019年 ， 正荣地产的净利率分别为7.6%、8.4%、9.5% ， 始终在10%的水平线下徘徊 ， 而与其差不多规模的融信集团（03301.HK） 。 2019年的净利率已达11.5% 。
对于盈利能力偏弱的问题 ， 正荣地产对《中国科技投资》采访人员表示：“毛利率下降是2019年房企的行业现象 ， 限价是主要影响因素 。 而公司盈利能力与行业（纯住宅开发）平均水平相当 ， 且处于改善上升期” 。
此外 ， 正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健陈伟健在业绩会上对毛利率的下滑进行了解释：“2019年售出了一批老的存货 ， 这批存货成本比较高 ， 而且受限价影响 ， 售价比较低 。 ”也就是说 ， 受限价政策影响 ， 销售价格走低 ， 再加上拿地成本高 ， 使得正荣地产盈利空间被压缩 。
中科金融|高息发债“借新还旧”，正荣地产经营性现金流持续恶化
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