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负债表富力素颜负债表背后 藏着几个秘密

“你知不知道 ， 难做的事和应该做的事 ， 往往是同一件事” 。 这是美国电影《天气预报员》中的一句经典台词 。
近期遭遇国际机构下调评级 ， 广州富力地产股份有限公司（富力地产 ， 02777.HK）被推上风口浪尖 。
受全球经济形势严峻与近年房地产行业政策调控影响 ， 房地产企业不得不勒紧裤腰带过日子 ， 富力地产也是局内人 。
变局之下 ， 有的房地产企业通过断臂求生、寻橄榄枝、悬崖勒马、质押回购等动作谋求纾困 。 不过 ， 能够快速缓解窘况的方式 ， 毕竟是短期逻辑下的条件反射 。
有的房地产企业则在逆流之时选择做难做的事 ， 尽管这往往使得它们看起来不合群 ， 但其深层逻辑里所坚持的长期主义 ， 是资本市场所稀缺的 。
富力地产 ， 就是正在做一件难做的事 ， 即舍弃好看的财务粉饰 ， 实施降负债、增利润的长远规划 。 支撑它这么做的底气与定力 ， 在于其再融资渠道的畅通与良好信贷信誉带来的较低融资成本；也在于其广泛布局于一二线城市的物业价值潜力 ， 以及建筑面积逾7000万平方米的土地储备 。
求木之长者 ， 必固其根本 ， 欲流之远者 ， 必浚其泉源 。
负债被高估 资产被低估
难做的事之一 ， 是富力地产放弃了常见的粉饰报表、隐藏债务的做法 。
随着房企对于规模诉求的增加以及土地市场价格的不断上涨 ， 近年来合作开发逐步成为了房地产企业普遍采取的一种业务模式｡
合作开发有其内在必然性 。 对此 ， 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示 ， “采取合作开发模式时 ， 开发商可以采取持有项目公司少数权益却负责操盘的‘小股操盘”模式 ， 这样除了获取权益性收入以外 ， 还可以获取品牌使用费、项目管理费、超额收益分成等 ， 更重要的是在财务上可以将项目公司的负债移至母公司的表外 ， 自然就降低了母公司的表观负债率和杠杆率；另外 ， 对于并表的全资子公司 ， 可采取明股实债的形式来扩大股本金的比例并降低负债规模 ， 以此来增厚净资产和压低净负债率 。 ”
不过 ， 这种财务处理模式也使得房地产企业的报表与资金往来显得更加复杂 ， 使得不同企业之间的债务数据可比性变差 ， 并且会降低企业归属母公司的利润 ， 因为一部分利润要分给合作方 。
2019年 ， 富力资产负债率81.33% 。 这难免被外界诟病 。 但事实上 ， 2019年TOP50房企平均资产负债率是80.05% ， 相比之下 ， 富力地产81.33%的数字并不算高 ， 且房地产业内人士认为85%以内是可以接受的 。
另一则数据显示 ， 2019年富力地产归母净利润96.72亿元 ， 较2018年末的83.71亿元同比增长15.5% ， 这一增长率 ， 高于2019年TOP50房企归母利润同比增长14.9%的平均水平 。
这两组数据放在一起所折射的 ， 正是富力对利润的看重 。
合作开发模式中必须关注的三项科目是：其他应收款和其他应付款、长期股权投资 ， 以及少数股东权益 ， 因为合作开发模式会导致这几项账面金额变大 。 但富力地产无论是长期股权投资的合联营项目还是少数股东权益都非常少 。
这种做法的直接影响是 ， 打破需要与合作方分食利润的桎梏 ， 加速母公司利润增长 ， 但同时也失去隐藏债务、美化报表的机会 。
债务之外 ， 资产价值是负债表的另一考量指标 。 富力的固定资产都按照历史成本入账 ， 且在存续期内要折旧或者摊销 ， 这意味着 ， 富力地产固定资产计入账面的价值是较低的 。 但是 ， 富力固定资产中拥有位于一二线城市的酒店项目 ， 这些项目运营提升的价值并未及时反映在财务报表账面中 ， 因此资产是被低估的 。
随着房地产市场由增量进入存量时代 ， 一二线核心城市的物业价值得到越来越可观的资本估值 。 素有“旧改之王”称号的富力地产 ， 截至2019年底 ， 已签约合作的城市更新项目中 ， 一二线城市面积占比92% 。 另外 ， 2020年富力地产销售目标设定为1520亿元 ， 其中预计近三分之二来自一线及二线城市 。


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