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负债表富力素颜负债表背后 藏着几个秘密( 二 )


那么 ， 一二线城市92%与三分之二占比的概念是什么？截至2019年末 ， 富力地产土储建筑面积约7060.5万平方米 ， 权益可售面积约5790万平方米 ， 可售资源约7450亿元 。 2020年公司可售资源约2700亿元 ， 为销售提供保障 。
评级略调低 机构仍看好
难做的事之二 ， 是富力地产在融资环境逼仄、找钱变贵的形势下 ， 保持住了民营房地产企业中的较低的融资利率 。
短期债务集中到期 ， 似乎是富力地产目前面临的一件“麻烦事” 。
但事实上 ， 纵向来看 ， 过去几年 ， 恒大等头部房企都曾遭遇过国外机构下调主体信用评级的情况 ， 但随着这些企业不久之后实现稳健的销售增长、盈利能力得以改善之后 ， 评级又被提高 。 因此 ， 富力地产被降低评级也不过是历史洪流中的一次常态 。
更何况 ， 标普在评级中指出 ， 由于富力地产积极地再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位 ， 该公司不太可能遭遇流动性紧缩 ， 预计目前的流动性紧张状况将逐步缓解 。
横向来看 ， 富力地产短期债务集中到期并非个案 。 2019年末 ， 房地产企业有息债务规模进一步提升 ， 由2018年的600.1亿元上升至673.7亿元；从企业负债期限结构来看 ， 2019年上市企业短期有息债务占比、流动负债占比均呈上升趋势 ， 且债务期限多集中在2020年至2021年 。
即便跳出房地产行业大形势 ， 聚焦企业本身 ， 标普对富力地产短期流动性表示担忧 ， 但对其长期偿债与盈利能力看好 ， 也实有据可循的 。 这主要源于富力地产畅通的再融资渠道、低于行业平均水平的融资成本 。
为应对偿债高峰 ， 富力地产今年进行了多轮融资 ， 先后发行7亿元超短融、4亿美元优先票据以及10亿元的境内公司债 。 此外手头还有超过180亿的中长期债券额度可供使用 。
借新债偿旧债 ， 是房地产企业在整体融资环境持续收紧形式下的普遍选择 。 今年以来 ， 房企境内外债券发行规模井喷 。 对此 ， 知名地产分析师严跃进表示 ， “房企的借旧还新的做法 ， 既减少了过去高杠杆负债的压力 ， 也抓住了近期的融资机会 。 只要资金是用于运营等领域 ， 而不是拿地 ， 基本上也是今年政策层面鼓励的 ， 也有助于稳定地产投资 。 ”
不仅有着畅通的融资渠道 ， 富力地产的融资成本也在民营房地产企业内保持低位 ， 这为它短期改变资金状况带来利好 。 由于整体融资环境持续保持收紧 ， 2019年房企的平均融资成本上升明显 ， TOP50房企平均融资成本继续上升至7.13% ， 但富力地产近几年的融资成本一直保持在6%至7% 。
更重要的是 ， 随着各行各业复工复产 ， 富力地产表现出较强的营运回款能力 ， 这将进一步有效地改善其流动性 。 今年1月至5月 ， 富力地产权益协议销售金额365.5亿元 。 5月单月 ， 富力地产权益销售金额为106.2亿元 ， 环比增长15% 。 随着销售加速恢复 ， 公司将有更充足的资金用于偿还债务和日常运营 。
短期稳增长 利润待释放
最难做的事 ， 是富力地产牺牲短期规模增长 ， 转向追求长期利润增长与企业能级提升 。
今年年初 ， 李思廉曾公开表示 ， 富力地产未来的规划是继续做大做强 ， 回报社会 ， 对规模没有要求 ， 求的是稳定发展 。
过去几不少房企追求“高周转、高杠杆、高成长”的“三高”模式 ， 但随着供给侧改革与高质量转型发展要求 ， 以及宏观政策调控与销售增长承压 ， 大多数大型品牌房企选择更为稳健的战略 ， 相反中小型房企还在坚持激进策略 。 对此 ， 严跃进认为 ， “稳的策略说明企业有定力 ， 过于激进是有风险的；另外稳的过程 ， 其实也说明企业对于楼市成长机会的看好 。 ”
因此 ， 富力地产选择稳健发展 ， 也是大型品牌房企发展到现阶段的必然选择 。
无论是坚持全资持股大部分的项目 ， 还是通过再融资积极补充流动性 ， 都是富力地产重视自身资产负债率变化 ， 并寻求降负债、保持财务健康的一种表现 ， 也不失为一种爱惜羽毛的表现 。


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