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销售前5月拿地分化：土拍狂欢、销售回升背后冷静的万科融创( 二 )


其中 ， 社保基金、养老基金分别对荣盛发展(002146,股吧)增持了0.84%、0.43% ， 中国人寿(601628,股吧)对万科A增持了1.13% ， 而合生创展大手笔拿地的背后也有着珠江人寿的身影 。
头部企业态度分化：碧恒圈地 万融冷静
土储是一切销售的来源 。 无论是优质土地供应较多 ， 亦或是战略性补储 ， 还是为规模而规模 ， 总的看来 ， 这些原因和动机随着对市场企稳的判断 ， 对经营预期逐渐向好的判断 ， 使得房企大多加强了拿地意愿 。
在火热的土拍潮中 ， 地王无疑是最引人注意的交易 ， 处于头部位置的碧万恒融等代表当然也备受关注 。
据观点指数统计 ， 碧桂园、恒大除了轮流占据行业销售TOP3之外 ， 其前五月新增土储分别为1238.4万平方米、1014.3万平方米 ， 以三四线城市为主 ， 拿地销售比在16%-21%之间 。
仅5月单月 ， 恒大纳储477万平方米 ， 位居行业之首 。 在新获取的30宗地块项目中 ， 竞得地价最高的地块为广州增城区中新镇坑贝村两宗“回炉”宅地 ， 成交总价47亿元 。
同为TOP5常驻企业 ， 万科和融创则表现得略为谨慎 ， 拿地金额、新增土储面积等远远低于同行 。
以万科为例 ， 其前五月销售金额2471亿元、推盘量约2000亿元 ， 却只增加了656.2万平方米土储 。 其中新增开发项目30个 ， 六成来自招拍挂获取 ， 四成来自股权收购 ， 累计拿地金额342亿元 ， 权益金额212.51亿元 。
按此计算 ， 万科前五月拿地金额占销售金额比重为13.8% ， 而在去年全年这一比例为30.88% 。 市场猜测 ， 万科下半年拿地或将超过上半年 。
而以大胆进取和热衷于收并购而被市场关注的融创 ， 前五月只增加了388.4万平方米土储 ， 在房企同行中排名第16；其新增货值528.3亿元 ， 不及老对手保利的一半 ， 比之碧桂园、恒大低了不止400万平方米 。
知情人士向观点地产新媒体透露 ， 融创于2019年活跃于一二级土地市场 ， 攒下了不少“家底” 。 他指出 ， 充足的土地货值是融创能在热潮中保持冷静的重要原因之一 。
截至2020年3月27日 ， 其在手土储面积为2.39亿平方米 ， 对应货值3.07万亿元 ， 其中超过82%的土储位于一二线城市；年内可售货值达8200亿元 。
按照融创2020年的6000亿元销售目标计算 ， 其土储货值可支持销售周期为4.2年 。 据第三方分析数据 ， 融创总土储货值略低于碧桂园 ， 略高于恒大 ， 后两者的可支持销售周期分别为3.1年和3.7年 。
对此 ， 基于融创土储的现有规模及优质程度 ， 摩根士丹利、中金、华创证券、中泰证券、东方证券、光大证券(601788,股吧)等多家研究机构给出了“强推”“买入”评级 。
据观点指数不完全统计 ， 融创今年以来在公开招拍挂市场上获取的地块为18个 ， 以天津、杭州、武汉、南京等核心二线城市为主 ， 鲜有高溢价地块 。 按前五月拿地金额245亿元计算 ， 较去年同期减少了七成 。
至于其5月频繁霸占媒体头条的关键词 ， 既不是拿地 ， 也不是文旅康养 ， 更非收并购 ， 而是连续减持金科回笼104亿元、0元转让乐视股权两件大事 。
此外 ， 对利润率的要求或是万科与融创等企业放缓拿地的重要原因 。 万科自不必多说 ， 其管理层已经对第二增长线做出了多元化的尝试 ， 如加入养猪事业等 。
融创方面 ， 创始人孙宏斌曾在2019年报会议上公开表示 ， 要保证利润率、实现稳健增长 。 “我们的管理重心一定是以利润为核心的 ， 当然销售排名要往后跑也不愿意 ， 保持在前五名就挺好 。 ”
至于拿地 ， 孙宏斌只总结了八个字：拿对地方、拿对时间 。
（责任编辑：徐帅 ）


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