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销售前5月拿地分化：土拍狂欢、销售回升背后冷静的万科融创

观点地产网 夏至将至 。 升温的不仅是气温 ， 还有全国土拍市场 。
自新冠肺炎疫情爆发以来 ， 国内土地市场先是大范围停拍延期 ， 再到出现小阳春 ， 然后持续升温、一夜入夏 。 百亿土拍已经越来越常见 ， 杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王 ， 北上广深则加速上新 ， 连两百亿的土拍门槛亦偶有探及 。
大大小小的房企出现在各地的土拍现场 。 有人单枪匹马 ， 更多人求合作共赢；或轮番举牌 ， 或静观其变——疫情导致多地土拍堆积了更多优质地块 ， 有了选择的房企们开始货比三家、择优而从 。
在“面粉”涨价的背后 ， 碧万恒等头部企业有意无意避开了地王 ， 如一向作风进取的融创甚至将拿地销售比减少了七成 ， 反而是低调已久的行业蛰伏者们纷纷亮出了“王炸” 。
单就第二季度 ， 前有“蒙娜丽莎(002918,股吧)”般朦胧的上海泰鸣贸易有限公司以103.6亿元拍出厦门新地王 ， 再有龙光集团116亿力压央国企联合体、从深圳人才安居集团手中捡漏前海宅地 ， 最后是年销售约200亿的合生创展在十天内以180亿豪掷北京四环不限价宅地 。 再往前 ， 算上香港置地联合体310.5亿元拿下的“地王”上海徐汇滨江西岸金融港地块 ， 今年的百亿地王已有四宗 。
销售前5月拿地分化：土拍狂欢、销售回升背后冷静的万科融创
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来源：公开资料 ， 观点指数整理
“报复性拿地”不仅仅只是调侃 。 1998年至今已有二十二年 ， 房地产成为了国民经济的支柱之一 ， 数百万从业人员与上下游动辄几千家产业链在疫情期间同样嗷嗷待哺 。
员工要吃饭 ， 企业要发展 ， 行业要转型——没土储、不拿地 ， 哪来的销售和回款？
五月关键词：销售回升
受疫情影响 ， 2020年第一季度房地产行业销售金额同比下降了近20%-30% 。 进入第二季度以来 ， 房企销售同比降幅正在不断缩小 。
据观点指数统计 ， 2020年5月 ， TOP100房企共录得总销售额10927.2亿元 ， 同比增长16.9% ， 较4月增速扩大22.7个百分点 ， 实现了单月销售同比增速回正 。
在TOP20房企中 ， 已有17家房企5月全口径销售同比回正 。 其中 ， 世茂房地产同比增幅55.3%最高 ， 5月销售250亿元 。
放大至前5月累计全口径销售规模 ， 包揽前三的碧恒万均在2000亿元以上 ， 反超恒大的碧桂园更是已近3000亿元 。 多年老对手融创与保利同样状态胶着 ， 一个1405亿元、一个1525亿元 ， 甩开第六名200亿元 。
销售的回升与疫情管控工作息息相关 ， 并深受政府政策、资金到位等因素的影响 。
就政府政策方面 ， “房住不炒”仍是工作基调 ， 但受疫情影响 ， 企业税收减少、补贴支出增加使得政府面临财政压力 ， 多地政府增加了土地供应量；同时 ， 允许延期缴纳土地出让金、项目开竣工期限顺延等土地出让条件放宽 ， 为房企周转争取了时间 。
资金方面 ， 房企们通过整合资产包、积极融资、销售回款等回笼了资金 ， 已经从全面停产停工中缓过来了 。 据国家统计局披露 ， 1-5月房地产开发企业到位资金62654亿元 ， 同比下降6.1% ， 降幅比1-4月收窄了4.3个百分点 。
其中 ， 国内贷款10703亿元 ， 下降0.5%；利用外资34亿元 ， 增长15.3%；自筹资金20106亿元 ， 下降0.8%；定金及预收款19479亿元 ， 下降13.0%；个人按揭贷款10154亿元 ， 下降0.9% 。
对此 ， 贝壳研究院高级分析潘浩指出了两方面原因：一方面是前期房企以价换量促回款的效果逐渐显现；另一方面房企到位资金分项中利用外资同比增长15.3% 。 他认为 ， 随着海外发债市场回暖 ， 预计未来外资将持续成为房企资金补充的来源 。
另值得注意的是 ， 在疫情等因素带来的利率下行周期中 ， 房企低估值、业绩稳定等特色对于保险等长期资金的吸引力提升 ， 地产股长线投资价值凸显 ， 险资与房企合作、注入资金的事例增多 。


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