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项目■北京大兴住总正华时代广场涉以租代售( 二 )


北京东元律师事务所李松律师认为 ， “虽然以往商铺销售时曾出现以租代售、返本销售等违规行为 ， 但这个项目的销售行为并不能简单地被界定为上述违规方式 。 这个项目开发商有预售许可证 ， 且购房者和开发商双方自愿签订协议 。 实际上 ， 从他们具体的销售方式来看并不能算作违法 。 ”他同样提出了购买这种商铺的风险：“因为开发商只管前3年 ， 后期业主收房之后面临招租难题 。 ”
采访人员对此咨询了北京市大兴区住建委房屋市场管理科 ， 相关负责人表示：“根据您电话表述 ， 我们初步判断这种行为是以租代售 ， 在商品房销售阶段 ， 不论期房、现房 ， 任何牵扯到租赁、包租等行为都是违规的 ， 如果发现此类现象 ， 可以向我们提供证据 。 ”
采访人员通过电话联系了项目公司北京正华永达房地产开发有限公司（以下简称“正华永达”）一名董事 ， 对于这种售后返租的销售行为她没有正面回复 。
产权分散
采访人员看到 ， 与该项目一路之隔即为龙湖时代天街 ， 商业总体量约30万平方米 。 一公里远处为凯德茂 ， 总体量20万平方米 ， 两个大型商业综合体均已营业超过1年 ， 人流量尚可 。 夹在两者之间 ， 住总正华·时代广场的招商压力不言而喻 。
“因为它们已经做起来了 ， 所以我们后续招商的话会与它们差别进行 ， 我们将主要做‘夜经济’这一块 。 ”案场一位负责人告诉采访人员 。 据其介绍 ， 目前项目大部分商铺的招商工作已经完成 ， 地上1层主要为银行、珠宝首饰和奶茶店 ， 2层和3层为服装和部分餐饮 ， 4层为餐饮和酒吧等业态 。
与大多数商业综合体开发商选择自持不同 ， 该项目除了地上4层为自持之外 ， 其他全部对外散售 。 “我们先统一运营3年 ， 然后再交给业主 ， 这样周边客户可以形成固定的消费观念 。 如果一开始没有商场统一管理 ， 1层肯定招来的全是饭店 ， 那样的话3、4层大概率租不出去 。 ”
据了解 ， 目前项目地上1层部分商铺已经出租给招商、浦发等银行支行 ， 采访人员拿到的一份租赁合同显示 ， 出租方为正华永达 ， 承租方为招商银行股份有限公司北京分行 ， 出租位置即为地上1层项目售楼处 ， 租赁面积625平方米 ， 租金为12元/天/平方米 ， 物业费6.18元/月/平方米 ， 租金按照每2年递增5%计算 。 起租日期不晚于今年8月1日 。 若后续该商铺出售 ， 开发商会协助把产权方变更为购买的业主 ， 不过新的产权方仍需遵循现在的租赁合同 。
实际上 ， 一般大型商业综合体如果在产权上过于分散 ， 在未来运营方面是存在一定弊端的 。 地产服务商第一太平戴维斯华北区商铺部负责人王蕾告诉采访人员 ， 运营是商业物业保持长期生命力的关键 ， 商业综合体项目的运作要有全生命周期理念 ， 在立项初期就要从未来长期运营、物业保值增值的角度精准定位 ， 明确开发目标、规划设计、机电配置 ， 充分预留发展空间 ， 有效招商 ， 顺利开业 ， 统一运营优化业态品牌结构及目标客群 。
王蕾向采访人员补充道：“分散产权对项目统一运营提出更大挑战 。 如按照企业开发目标必须要散售部分产权 ， 建议在规划初期 ， 自持物业与散售物业做物理分割 ， 将产权分散的影响降到最低 。 ”
眼下 ， 商业综合体散售比例过高的影响正在该项目显现 。 采访人员在项目处看到 ， 地下1层所有商铺均未有装修迹象 。 一些商铺门上贴有对外招租的广告 ， 据现场销售人员介绍 ， 这一层的商铺他们从去年9月份开始帮小业主进行招租 ， 租金价格在8元/天/平方米以下的商铺已经全部租出去 ， “但有部分业主要求租金在10元/天/平方米以上 ， 还要求每年递增10% ， 这种我们也没办法 ， 谈不拢 ， 现在他们在自己出租” 。
但这与小业主反映的情况并不符 。 采访人员联系了地下1层的部分小业主 ， 有业主表示 ， “我们当时买房时曾经委托他们来招商 ， 但是他们能力不行 ， 一直都没见什么动静 ， 现在是我们业主自己建群在招租 ， 我们几家的位置都差不多 ， 所以大家基本上都定在8元/天/平方米 。 ”


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