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写字楼■上海写字楼市场“阵痛”：非核心区物业空置率逼近50%( 二 )


多项目让利“揽客”
采访人员在走访陆家嘴、静安寺以及大虹桥板块的写字楼时发现 ， 大多数项目都可以在报价的基础上打折 ， 或者直接减免部分租金 。
“这种现象在三四年前基本上是不可能的 ， ”上述从事写字楼租赁的业务员直言 ， 自去年开始 ， 陆家嘴写字楼的租金在明显下降 ， 即便如此 ， 成交起来依旧很缓慢 。
中指研究院数据显示 ， 一季度 ， 上海市甲乙级写字楼租金环比去年年底下跌1.16% ， 至4.27元/平方米/天 。 分商圈来看 ， 南京西路和陆家嘴商圈的甲乙级写字楼日租金处于相对高区 ， 分别为6.7元/平方米/天和6.05元/平方米/天；北外滩、虹桥的日租金处于中间区域 ， 分别为4.78元/平方米/天和4.82元/平方米/天 。 以产业园为主的张江、漕河泾租金则相对平稳 ， 平均日租金维持在3.7元/平方米左右 。
统计数据反映了上海写字楼租赁企业遭受的压力 。
克而瑞写字楼市场研究团队出具的报告显示 ， 上海写字楼市场整体承压 ， 平均出租率、租金下降创近三年新低 ， 资产估值整体下滑 。 由于租赁需求减弱 ， 未来三年423.5万平方米新增供应 ， 叠加现有空置存量市场去化周期近11年 ， 各项目之间的竞争愈发激烈 。
6月16日 ， 采访人员来到上海市闵行区申虹路663号的虹桥协信中心看到 ， 一期项目写字楼办公室入驻率不高 ， 二期新开发的写字楼里还有大量办公室空置着 。 负责租赁业务的工作人员称 ， 由于前期招商运营不及时 ， 目前还有较多办公室处于待招商状态 。
公开资料显示 ， 虹桥协信中心由渝派地产协信集团开发的总部办公集群 ， 不仅有独立的总部私密空间 ， 并且单体建筑可分拆独立使用 ， 从3000平方米左右到1.6万平方米不等的总部办公 ， 并且引入近6万平方米协信“星光系”商业作为总部商务配套 。 今年4月 ， 协信地产与世界500强企业丰隆集团旗下新加坡城市发展有限公司合作签约仪式即在此项目举行 ， 后者以现金入股的形式 ， 一跃成为协信地产的大股东 。
不过 ， 前述虹桥协信中心的招商负责人透露 ， 目前 ， 一期出租的写字楼入驻率仅为50%~60% 。
上海非中央商务区的写字楼市场需求放缓 ， 是业内较为关注的一点 。 据仲量联行公布的数据 ， 以陆家嘴为核心的上海浦东中央商务区写字楼租金平均为10元/平方米/天 ， 空置率12.2% ， 以静安寺和徐家汇(002561,股吧)为主体的浦西中央商务区写字楼租金平均为9.6元/平方米/天 ， 空置率9.3% ， 而外环非中央商务区写字楼租金平均为6.1元/平方米/天 ， 空置率达到28.4% 。
受经济环境的影响 ， 上海一些企业延迟决策 ， 在租赁策略上更为保守 ， 一些公司重新评估了办公需求 。 企业预算收紧以及复工延误导致项目带看和装修都面临挑战 ， 拖延了租赁进度 。
莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨分析指出 ， 大虹桥板块目前空置率较高 ， 基本在40%以上 ， 近两年交付的新项目去化比较慢 。 除了虹桥天地以及万科中心空置率在20%以下 ， 大部分在租的项目空置率都在40%至50%之间 。
其认为 ， 市场空置率高和目前疫情以及经济大环境较差有很大关系 ， 同时市场供应这几年较多 ， 而市场办公租赁需求很弱 ， 现有租户在到期时也都选择续租 ， 导致大虹桥板块的写字楼空置率高企不下 。
市场洗牌期将至？
采访人员注意到 ， 如何刺激现阶段写字楼市场的租赁需求 ， 上海从政策层面及时作出了调整 。
今年2月 ， 上海市政府制定发布《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（简称“沪28条”）加大对防疫重点企业财税支持力度 ， 减免企业房屋租金 ， 对相关企业和个人给予税收优惠 ， 免除定期定额个体工商户税收负担和支持服务企业平稳健康发展 。
4月13日 ， 上海市经信委发布《上海市促进在线新经济发展行动方案（2020—2022年）》 ， 明确集聚“100+”创新型企业 ， 打造“100+”品牌产品等行动目标 ， 聚焦十二大发展重点 ， 借助人工智能、5G、互联网、大数据、区块链等智能交互技术 ， 与现代生产制造、商务金融、文娱消费、教育健康和流通出行等融合的新业态新模式 。


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