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写字楼■上海写字楼市场“阵痛”：非核心区物业空置率逼近50%

本报采访人员 刘颂辉 上海报道
一线城市的写字楼林立 ， 构成了城市独特的天际线 。 很少有人关注到 ， 繁华亮丽的大楼背后的利用率如何 。
最近 ， 在上海陆家嘴华夏银行(600015,股吧)大厦一家金融公司担任人力资源部负责人的郭金玉（化名）观察到一个细节：同楼层的公司更换频率越来越快 ， 有的办公室自上家搬走后 ， 空置几个月也无人入驻 。
这座总高39层的甲级写字楼 ， 因米黄色方格状的外立面 ， 在周围的摩天大楼间辨识度极高 ， 也是国内外大型企业争相入驻的地方 。 目前 ， 办公室入驻率约85% 。
该数据还不是上海写字楼市场中最糟糕的 。 仲量联行的研究数据显示 ， 今年一季度 ， 上海中央商务区写字楼的空置率10.6% ， 非中央商务区空置率达到28.4% ， 大楼的空置情况增多 。 从租赁市场来看 ， 平均租金明显下滑 ， 分别为10元/平方米/天、6.1元/平方米/天 。
“上半年以来 ， 一些客户确实从大面积搬迁到了小面积办公室 ， 或者小面积客户就直接撤店 。 为了留住客户 ， 现阶段公司的应对方式只能是让出优惠条件 。 ”虹桥协信中心的写字楼运营方重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海公司一名招商负责人在接受《中国经营报(博客,微博)》采访人员采访时表示 。
整层空置一半
郭金玉所在的公司在华夏银行大厦租有面积260平方米的办公室 ， 每年租金65万元左右 。
“金融圈里很多公司办不下去 ， 租不起办公楼 ， 都撤离了陆家嘴(600663,股吧) ， ”郭金玉介绍 ， 自己的公司在陆家嘴历经7年发展 ， 是行业里坚持较长的公司 。 不过 ， 今年还是向大楼的物业方提出了减免租金的要求 。
6月16日 ， 在陆家嘴的上海中心大厦13楼 ， 采访人员走访了联合办公品牌Wework ， 招商工作人员介绍 ， 整层共有600余个工位 ， 尚有300余个可供租赁 ， 入驻率约60% 。
作为中国第一摩天大楼 ， 上海中心大厦是众多写字楼中的标杆 ， 建筑主体达到119层 ， 总高632米 。 曾经以21万平方米的天量写字楼一次性入市 ， 给上海的写字楼市场造成了强烈冲击 。 由于招租规模巨大 ， 面向用户锁定在世界500强企业 ， 以至于多数办公室未能有效利用 。
采访人员以企业主的身份咨询上海中心大厦办公楼租赁事务的部门负责人 ， 其介绍 ， 目前 ， 70楼以上还有500~1000平方米的办公室待租 ， 31楼有包括373平方米、525平方米标准交付的办公室待租 ， 租金为14元/平方米/天 。
“上海中心大厦和环球金融中心对于租户的门槛高 ， 资质要求比较严格 ， 很少能成功带看 ， 这也是空置率在陆家嘴相对高的一个原因 ， ”一家在陆家嘴从事写字楼租赁业务的中介门店业务员说 ， 近期 ， 小面积办公室的租赁需求比较多 ， 大多数企业由于缩小经营规模 ， 都将大面积办公室换下来 ， 或者搬迁至非核心区的办公楼 。
戴德梁行研究部统计数据显示 ， 仅一季度 ， 就有3家大型企业搬迁至世博前滩板块的前滩世贸中心和前滩中心 ， 一家企业搬到洋泾的陆家嘴滨江中心 ， 平均租赁面积5200平方米 。
因为租金政策优惠 ， 上海本地一家大型互联网企业就将总部整体搬迁到了张江国创中心 ， 总部员工2000多人 ， 租下整幢楼办公 。
中庚集团在上海闵行区的甲级写字楼项目中庚环球创意中心招商运营负责人表示 ， 一季度 ， 写字楼市场受到疫情的冲击较大 ， 很多租户无法开展业务 ， 出现退租的情况 。 5~6月份以来市场逐步回调 ， 但是与正常水平还有较大差距 。 而且由于写字楼供应量大 ， 各项目之间的竞争非常激烈 ， 一些项目的开发商突然调整租赁政策 ， 用减租金或者拉长免租期的方式抢客源 。
“按照以往的行情 ， 本来租金要递增的 ， 现在的话 ， 项目可能会为了留住客户 ， 沟通一个双方都能接受的支付方案 。 因为行情不太好 ， 很多本来不能协商的租赁条款 ， 现在一般都可以沟通 。 ”该名负责人如是说 。


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