克而瑞地产研究|广义库存已达35亿平，库存月报｜5月末百城狭义库存5.6亿平
指标说明
自房地产行业“去库存”以来 ， 2018-2019年全国商品房待售面积持续下行 ， 2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭 ， 使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜” ， 库存规模也由降跳增 ， 迎来新一轮周期变换 ， 为市场各方所关注 。
为此 ， 我们梳理了全国百城数据 ， 通过商品房待售面积（小口径） ， 商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度 ， 每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》 ， 以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场 。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 ， 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 ， 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 ， 但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中 ， 尚未销售的商品住宅建筑面积 。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和 。 以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算 。
5月 ， 房地产市场稳步复苏 ， 房企推货节奏略有回调 ， 供应同环比齐降 ， 但成交热度不减 ， 同比已经由负转正 。 供求相互作用之下 ， 百城库存与上月基本持平 ， 同比则稳步增长12% ， 去化周期收窄至15个月 。 分能级来看 ， 一线库存量高位维持 ， 同环比齐增 ， 去化周期居首达到了18个月；二三线库存量基本与上月持平 ， 去化周期较上月有了稳步收窄 。
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商品房待售面积5.2亿平方米 ， 住宅回落显著 ， 办公、商业库存风险不容忽视
国家统计局公布数据显示 ， 5月末 ， 商品房待售面积51771万平方米 ， 比4月末减少483万平方米 。 其中 ， 住宅待售面积减少436万平方米 ， 办公楼待售面积减少21万平方米 ， 商业营业用房待售面积减少24万平方米 。
事实上 ， 因新冠疫情影响 ， 待售面积数据在2020年初已经由降转升 ， 迎来一轮增长 ， 本月虽然有所回落 ， 但总量仍居高位 ， 基本与2019年初持平 。 分业态来看 ， 得益于近几月成交的稳步恢复 ， 住宅待售面积下降显著 ， 较4月末减少436万平方米；办公楼、商业营业用房待售面积亦由升转降 ， 较前几月有所改善 ， 减少量均在20万平方米以上 ， 但是基于存量基数大且销售困难 ， 未来多渠道去库存的道路依旧漫长 ， 销售的风险不容忽视 。
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狭义库存：百城维持5.6亿平方米盘整 ， 一线环比微增1%同比上涨15%居首
据CRIC监测数据 ， 2020年5月百城商品住宅库存量达到了56871万平方米 ， 与上月大体持平 ， 同比则增长12% ， 纵观数月百城库存量的变化 ， 可以看出 ， 自2019年11月以来整体库存一直处于5.5-5.6亿平方米的高位波动 ， 这点也与2019年三季度楼市调控持续发酵 ， 销售转冷的市场行情变化基本一致 ， 2020年初新冠疫情突袭 ， 虽然从中央到地方层面相继出台了为企业纾困 ， 刺激居民购房的多项利好政策 ， 但是从实施情况来看 ， 基本可以与新冠疫情的负面影响相抵 ， 对于楼市整体“去库存”的效果并不是很大 。
分能级来看 ， 一线因推盘量大增 ， 本月商品住宅库存量实现了同环比齐增 ， 环比微增1% ， 同比上涨15%；相较而言 ， 二三线库存量增势相对平缓 ， 与上月基本持平 ， 同比涨幅也不及一线显著 。
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具体来看 ， 一线城市上海本月库存量同环比齐跌 ， 主要源于其成交集中爆发 ， 市场高热不下 ， 5月单月商品住宅成交量创2年来新高 。 广州则得益于整体供求维持均衡 ， 库存量的变动并不是很大 ， 同环比增幅基本都在5%以内 。 北京因本月供应大幅放量 ， 当月供求比高达1.43 ， 因而带动了库存量的稳步增长 ， 同环比涨幅在四个一线城市中居首 ， 达到了24% 。 深圳则因供应持续偏低 ， 库存面积环比呈小幅微跌 ， 不过仍显著高于去年同期 。
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