克而瑞地产研究|广义库存已达35亿平，库存月报｜5月末百城狭义库存5.6亿平( 二 )
二线城市整体供求维稳 ， 因而本月库存量与上月基本持平 ， 其中天津、沈阳、太原、青岛等城市5月末库存量均突破2000万平方米 ， 处二线城市前列 。 环比来看 ， 各城市涨跌参半 ， 呼和浩特、南京等跌幅较为显著 ， 均超过10%；同比来看 ， 近7成城市库存处在上升通道 ， 太原、兰州、南宁、济南等同比增幅超50% 。
三四线库存量环比持平 ， 同比小幅上行 ， 城市间分化则更为显著：烟台、梅州、湖州、防城港、梧州、等城市商品住宅库存量同环比齐增 ， 高位波动；而肇庆、中山、赣州、盐城等城市因供求相对疲软 ， 4月库存量均稳步回落 。
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图2-32020年5月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1百城2020年5月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
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库存消化周期：稳步回落至15个月 ， 一线居首达18个月>三四线>二线
从商品住宅去化周期来看 ， 2019年以来百城一直保持在12个月左右 ， 直至2020年初新冠疫情爆发 ， 售楼处被迫关闭 ， 成交出现“断崖式”下跌 ， 使得商品住宅去化周期攀升至24个月的高点 ， 5月因成交逐步恢复 ， 整体去化周期也回落至15个月 ， 目前依旧高位波动 。
分能级来看 ， 一线城市5月商品住宅去化周期高于三四线高于二线 ， 二线城市则低于百城平均水平 ， 当前去化周期仅为14个月 ， 库存风险相对可控 。 而从变化情况来看 ， 本月一线去化周期下降最为显著 ， 环比降幅在不同能级城市中居首 ， 达到了34% ， 同比增幅为47% ， 高于百城平均 。
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具体来看 ， 一线城市北、上、广、深库存消化周期环比均有了不同程度下降 ， 但是同比较去年大幅攀升 ， 仍处于阶段性高位 。 以北京为例 ， 因本月供应大幅放量 ， 成交略有不济 ， 库存消化周期依旧维持在39个月 。
仅3成二线城市库存消化周期超过18个月 ， 多数城市消化周期环比均有所缩短 ， 但同比则涨多跌少 ， 值得关注的是太原和兰州 ， 本月消化周期维持高位且同环比齐增 ， 库存风险浮出水面 。
三四线库存消化周期表现与二线类似 ， 因本月成交较上月稳步恢复 ， 因而去化周期环比跌多涨少 ， 但是因库存量仍处于相对高位 ， 因而多数城市去化周期相较去年同期仍有不同程度的延长 ， 嘉兴、福清、三明同环比维持增势；江门、连江、梅州、汕头、漳州、莆田、东莞、中山等珠三角城市则同环比齐降 ， 去库存效果显著 。
图3-22020年5月商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）（略）
表3-1百城2020年5月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
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广义库存：百城5月末达35亿平方米 ， 一线增长显著 ， 二三线高位波动
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分城市来看 ， 贵州、大连、成都、沈阳、唐山广义库存量遥遥领先 ， 突破1亿平方米 ， 石家庄、沧州、株洲、烟台、蚌埠次之 ， 广义库存量也达到了8000万平方米以上 。
多数城市广义库存量环比变动不大 ， 涨跌幅基本不超过5% ， 钦州、来宾、扬州、镇江、泉州、张家口、廊坊等城本月增长较为显著 ， 廊坊环比大幅增长了20%；而呼和浩特、西安、苏州、无锡等城市广义库存较上月出现了稳步回落 ， 降幅均在7%以上；若与2019年8月对比 ， 则呈现出涨跌参半：以廊坊、张家口、保定、柳州为代表的中部三四线城市广义库存量显著增加 ， 涨幅超45% ， 而短期内市场恢复良好的深圳、南京等城市广义库存量则有了稳步回落 ， 目前的库存风险相对较低 。
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