香港楼市观察：商业、写字楼苦熬寒冬（下）( 二 )
目前 ， 在疫情影响下 ， 中环办公楼出租率已下跌5～6个百分点 ， 预计今年全年要下跌10~15个百分点 。
据莱坊最新发布的《香港每月物业市场报告》指出 ， 全球经济的不确定继续削弱中环甲级写字楼租赁需求 。 为减低租赁成本 ， 一些大型跨国公司和企业计划将写字楼撤出核心商业区 。
同时 ， 在未来12至18个月内 ， 中环及金钟将有约190万平方呎的新增写字楼面积 ， 相当于现有写字楼存量的10% 。 由于超甲级写字楼的业主受压 ， 莱坊预计核心商业区的写字楼租金将回软 。 如果业主愿意减租或者将单位分租 ， 一些较小的跨国公司可能会进驻填补空间 。
由于市场气氛冷淡 ， 也总能看到一些超低单价租赁交易 。 2月底 ， 位于金钟的美国银行中心一个高层单位 ， 面积约2637方呎 ， 仅以月租11.07万港元租出 ， 成交呎租仅为42港元 ， 创下这栋大楼过去十年的呎租新低纪录 。
相比之下 ， 目前香港中环区甲级写字楼的平均呎租约为130港元 。 作为中环的超甲级写字楼“地标”国际金融中心 ， 尽管成交呎租仍保持在210港元 ， 但租赁成交十分疏落 。 去年迄今为止 ， 仅有三宗成交 。
由于租金下调 ， 甲级写字楼市场的成交亦受到影响 。 投资者要求这类资产的价格有大幅的折让 ， 且租金回报率至少要达到3%以上才会考虑 。 对于一些基金类投资者 ， 他们非常关注是否可以马上收租 ， 产生现金流 ， 相比之下 ， 过去几年 ， 这些投资者可能更关注资产本身价格的涨幅 。
长时间来 ， 中环无疑是特区政治与金融中心的核心 ， 它汇集了香港政府总部、汇丰银行大厦、IFC、中银国际大厦等 ， 是精英翘楚的聚集地 。 但持续攀升高租金近年来也无疑对这些精英们产生冲击 。
几年前 ， 摩根大通和法国巴黎银行已开始租用租金更便宜的九龙东区和港岛东区写字楼 。
业内人士曾指出 ， 银行及金融业是香港中环写字楼出租业务的主要需求来源 ， 来自中资企业的租赁需求尤其强劲 。
外资撤退 ， 中资入场 。 近年来随着大量中资金融机构进入香港市场 ， 甲级写字楼租金亦水涨船高 。
根据世邦魏理仕的研究显示 ， 2016年3月至2019年3月 ， 中资机构在香港甲级写字楼租用总面积增加210万方呎 。 其中 ， 中资金融机构贡献近60%的租用面积增长 。
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不仅如此 ， 近期 ， 据彭博社的一则报道 ， 字节跳动有限公司和阿里巴巴集团控股有限公司已经在香港大幅增加办公空间 。 其中 ， 字节跳动在铜锣湾时代广场租了约3000平方呎（279平方米）的场地 ， 租期三年 。 阿里巴巴也在同一栋大楼里租了一层楼 ， 面积约为1.7万平方呎（1579平方米） 。 目前 ， 阿里巴巴一共在香港租了三层楼 。
但在纪言迅看来 ， 单从租赁角度 ， 变化并不是特别大 。 虽然目前国内企业来港上市的需求逐渐变大 ， 但在租赁办公楼选择上并非硬性要求 ， 办公空间是否会增加也还是未知数 。 而且不少企业也不是非中环不可 。 总体来看 ， 中资进入还是无法解决目前香港中环所面临的根本问题 。
零售业连跌15个月
写字楼市场空置率创新高 ， 零售业也苦不堪言 。
2020年二月份开始 ， 香港零售销货额按年下跌10.1% ， 结束了自2017年三月以来的上升趋势 ， 录得自2016年八月以来最大跌幅 。 纪言迅也表示 ， 零售业疲弱持续反映外围不明朗因素影响消费者的态度 ， 这对核心零售区的租金造成下行压力 。
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