微视聚焦|业主未交物业费和停车费，物业是否有权阻止业主车辆进入小区？
北京联盟_本文原题：业主未交物业费和停车费 ， 物业是否有权阻止业主车辆进入小区？
近一段时间以来 ， 很多业主来电咨询 ， （最近的媒体类似报道也不少） ， 业主下班回家开车在小区门口时 ， 遇到保安的阻拦 ， 称不交物业费或者停车费 ， 就不让业主进小区 。为此双方发生争执 ， 造成小区门口严重拥堵 ， 不仅业主自己进不了小区 ， 其他业主也进出不了小区 。于是双方报警 ， 片区警察来了之后 ， 经过一番协调 ， 有的物业保安放行 ， 业主回家 。矛盾暂且告至一段落 。但是有的物业公司保安则不行 ， 坚持称不交费就不能进小区 ， 为此双方发生争吵 ， 甚至发生暴力冲突 。
一方面 ， 业主坚称物业服务水平严重不到位 ， 小区脏乱差 ， 盗窃、车辆刮蹭时有发生 ， 生活在这样的小区 ， 根本谈不上什么有什么物业服务 ， 凭什么要交物业费 ， 如果物业公司有道理的话 ， 在法治社会 ， 物业完全可以通过诉讼解决问题 ， 这样类似拦道 ， 与“劫道” ， 有什么区别 。
另外一方面 ， 物业公司称、业主不交物业费 ， 物业公司维持不下去 ， 在小区门岗拦截业主 ， 禁止业主进小区 ， 催交物业费没有什么不对 。 甚至有业主称个别警察在处理类似矛盾时也认为业主应该交纳物业费 ， 自然不让业主进小区 ， 是合乎情理的 。
那么在业主不交物业费或者停车费的前提下 ， 物业公司保安有没有权利禁止小区进入小区呢？对此 ， 本律师认为 ， 物业公司的这种做法是错误 ， 是违反法律规定的 ， 情节恶劣 ， 造成严重后果的 ， 则有可能追究行政责任和刑事责任 。
首先 ， 从法律层面上讲 ， 业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系 。 业主交纳物业费 ， 物业公司提供物业服务 ， 双方是平等主体之间形成的一种民事合同关系 。 物业公司按照物业服务合同约定提供服务 ， 物业服务内容中主要一项就是维护小区的秩序 ， 保障小区公共秩序顺畅 ， 物业公司通过在门禁阻碍业主进入自己小区 ， 这是一种违反法律的行为 。 不仅侵害业主本人的回家通行的权利 ， 而且还可能侵害其他业主通行权利 。
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其次 ，虽然个别业主因为种种原因 ， 未交物业费 ， 如物业公司家中被盗 ， 房屋电梯故障伤人和其他物业服务不到位等等原因导致部分业主不交费 。 但根据《物业管理条例》等法规规定 ， 业主不交物业费的 ， 物业公司有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁 ， 由法院或仲裁机构来认定 ， 业主是否有正当理由拒绝交纳物业费 ， 是否拖欠物业服务费 ， 应该交纳多少物业服务费 ， 这显然不是物业公司能够强加于业主身上的 ， 也不是类似公安之类的行政机关可以认定的这类民事纠纷 。
再者 ， 在物业服务合同法律关系中 ， 双方均是民事主体 ， 一方对另外一方交费或提供物业服务均通过不得强制手段来解决 。 换个角度来考虑 ， 如果业主不交物业费 ， 物业公司可以通过限制进出小区等强制性手段来催交物业费 ， 那么对物业公司提供的物业服务不满意的话 ， 业主是不是可以将物业公司人员进行扣留 ， 直到物业公司提供的物业服务满意为止呢？
其次 ， 限制业主进出小区是一种侵权行为 。 根据法律规定 ， 公民的人身自由 ， 未经法律规定且经特别程序 ， 非经有权机关 ， 不得予以限制 。 人身自由是公民的基本权利 。 同时根据《物权法》规定 ， 小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有 。 而业主进出小区大门则属于在自己的依法享有的土地物权行驶人身自由权 。 而物业公司 ， 作为提供物业服务的一方 ， 应当提供符合合同约定的服务 ， 满足小区的业主通行的便利和秩序的良好 。 限制业主进出小区 ， 造成业主人身自由权利受到侵犯 ， 显然是法律不能容许的 。
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