律师杨钦仁|原房主却出现讨要几百万拆迁款？，男子买的房子要拆迁
来源：澎湃新闻
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这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司 。
2004年 ， 宁海一市镇一村子的村民老叶 ， 到宁海跃龙街道一村子里 ， 以23万元的价格 ， 买下了该村村民小龚祖居的一部分 。
后经法院认定 ， 老叶买的这处农房 ， 合法土地面积为119.21平方米 ， 房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要 ， 下面都会介绍到 。
大家应该都知道 ， 城里人到农村去买农房、买宅基地 ， 是法律明确禁止的 。 而相关法规也有明确规定 ， 集体土地性质的农村房屋及宅基地 ， 只能卖给符合条件的本村村民 ， 跨村村民间的买卖也是禁止的 。
自然 ， 老叶和小龚的这笔买卖 ， 虽然签订了《房地产转让合同》 ， 但产证没法过户 ， 产权人依然是小龚 。
这就为日后的纠纷埋下了伏笔 。
PART.2
老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子 ， 一直住了十几年 。
前两年 ， 村里拆迁了 。
《拆迁补偿安置协议书》 ， 拆迁部门是与作为原房主的小龚签的！
按照协议 ， 包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内 ， 总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下 ， 可以获得拆迁补偿款总计362万余元 。
拆迁补偿款详细名目如下：
1、被拆迁房屋评估价值=83255元
2、可安置面积补偿费=（合法土地面积×容积率1.8×7100元/平方米）=2613510元
3、货币安置补助=（可安置面积补偿费费×25%）=674191.25元
4、临时过渡补贴费=（合法房屋建筑面积×15元/月·平方米×6个月）=18683.1元
5、搬家补贴费=（合法房屋建筑面积×200元/平方米）=41518元
6、签约搬迁奖励费=（合法土地面积×容积率1.8×300元/平方米）=110430元
【律师杨钦仁|原房主却出现讨要几百万拆迁款？，男子买的房子要拆迁】7、提前搬迁奖励费=10000元
8、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款=72322元
合计：3623909元
2018年12月初 ， 老叶把小龚告上法庭 ， 要求按上面这样的拆迁补偿标准 ， 就自己所购的房屋及占地面积 ， 按比例分补偿款 。
PART.3
2019年8月20日 ， 宁海县人民法院公开开庭审理 ， 一审判定了此案的几大焦点问题 。
第一、房子产权归谁？
一审法院判定：2004年双方签订的房屋买卖合同无效 。 法院认为 ， 因无效合同取得的财产应当予以返还 。
也就是说 ， 房子产权仍归原房主小龚所有 。
第二、小龚是否应赔偿老叶的损失？
一审法院认为 ， 有过错的一方 ， 应当赔偿对方因此所受到的损失；该损失 ， 应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失 。
何为信赖利益损失？根据本案实际情况 ， 法院认定 ， 原告老叶的信赖利益损失 ， 应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益 ， 以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失 ， 并综合原、被告的过错程度等因素 ， 予以确定 。
第三、最终怎么赔偿？
一审法院认为 ， 原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有 ， 仍进行买卖 ， 各自均有过错；酌定原告老叶承担20%的责任 ， 被告小龚承担80%的责任 。
以拆迁补偿款计算方式为据 ， 法院方面具体核算老叶的各方面损失 ， 如下所示：
1、可安置面积补偿费=（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×7100元/平方米）=1523503.8元；
2、货币安置补助费=（1523503.8元×25%）=380875.95元；
3、临时过渡补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×15元/月·平方米×6个月）=7192.8元；
4、搬家补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×200元/平方米）=15984元；
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