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中原房产|房子像白菜还是像钻石？，10年后

今天看到一则新闻 ， 北京房价已经较两年前下降近两成 。
纬房指数显示 ， 与2017年4月最高点相比 ， 2019年11月北京房价约下跌了18.5% 。
第一财经昨天报道说 ， 今年10月 ， 北京二手房业主降价比重达91.6% ， 也就是说 ， 10个挂牌卖房的人 ， 有9个都在降价 ， 二手房“直降百万” ， 放在以前都不敢想象 ， 现在却变得习以为常 。
与此同时 ， 珠三角的深圳 ， 却上演着房价蹿升、业主毁约、联合涨价的戏码 。
受“豪宅税”取消、公寓“只租不售”取消等多重因素影响 ， 深圳楼市最近成为全国房地产市场的焦点 ， 二手房成交量创出年内新高 ， 更有宝安福永街道某小区业主一起调价 ， 所幸随后就被住建局暂停网签 。
一北一南的两个一线大都市 ， 出现这样的“冷热分化” ， 从侧面也昭示了目前楼市的多变：有人依然指望自己的房子会变成“钻石” ， 有人却在短短两年亏掉上百万 ， 当初高价买来的宝贝 ， 只能沦为“白菜” 。
那么 ， 10年后 ， 房子像“白菜”还是像“钻石”？
我们从以下三个方面展开分析 。
第一 ， 未来10年 ， 国家对于房地产调控的态度 。
过去10年 ， 从2008年至今 ， 我们可以明显看到有所谓的调控“周期”存在 。
中原房产|房子像白菜还是像钻石？，10年后
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比如 ， 2008年一线城市房价集体下跌 ， 随后房贷利率打折 ， 行业融资宽松 ， 由此出现一波持续大概3年的上涨 。
比如 ， 2013年-2014年 ， 房贷利率提高 ， 部分城市停贷二套房 ， 限购政策频出 ， 全国房价同比增速转负 ， 房地产库存高企 ， 随后的2015年 ， 棚改货币化开始酝酿 ， 连续的降准降息之后 ， 限购全面放开 ， 房地产迎来了一波长达3年的牛市 。
但是 ， 2018-2019年 ， 调控的态度一直很坚定 。
2018全年房地产调控达到450次以上 ， 今年调控次数达到了575次以上 ， 房企融资、购房信贷都收的很严 ， 楼市即便出现了“小阳春” ， 也会迅速的沉寂下去 。
展望未来10年 ， 在“房住不炒”、“因城施策”的背景下 ， 国家对于房地产调控的态度 ， 大概率会保持最近两年的“底线”思维 ， 而不会像2008-2017年这样“反反复复” 。
从这个角度来看 ， 未来房子并不会像“真钻石”一样 ， 存在升值的可能性 。
第二 ， 棚改退潮 ， “旧改”接力 ， 对房价影响几何？
棚改货币化安置 ， 是过去几年房价上涨的重要诱因 ， 拆迁户用大量的货币补贴买房 ， 导致中小城市库存迅速去化 ， 成交量和房价同时蹿升的同时 ， 整个市场的“追涨”情绪就被调动起来了 ， 不管是刚需还是炒房客 ， 都开始背负高杠杆买房 。
中原房产|房子像白菜还是像钻石？，10年后
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但是 ， 棚改毕竟不可长期持续 ， 今年货币化安置的比例大幅下降 ， 总量下降也接近50% ， 未来不可能再拉动房价 。
不过 ， 前段时间的经济会议已经明确：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域 。
所谓旧改 ， 指的是老旧小区改造 ， 千万别小看这个政策 ， 据专家统计 ， 按照每年投资8000亿来算 ， 仅仅未来5年 ， 就会增加4万亿的投资 。
这样来算 ， 未来10年旧改的投资可能会达到8万亿 ， 在大拆大建的模式消失后 ， 老旧小区的加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施 ， 就能带动上下游十多个行业的投资额 。
旧改对房价的影响 ， 也是“微乎其微” ， 毕竟只是“老破小”的修缮 ， 而不是原地拆迁盖房 ， 除了增添一点老旧小区的价值之外 ， 房价不会出现像棚改那样的大幅波动 。
从这个意义上来讲 ， 旧改是一举多得的事情 ， 10年后 ， 老旧小区会改的越来越完善 ， 而房子的价值 ， 却无法变成“钻石” 。


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