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房地产投资省会城市房地产首位度排名：8城房地产投资超全省50%

作者： 林小昭
[ 当前经济发展的空间结构正在发生深刻变化 ， 中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式 。 在做大做强中心城市的过程中 ， 各地都在积极放开、放宽落户限制 ， 吸引人才、人口 。 从人口落户的实际情况来看 ， 在一线城市容不下 ， 三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下 ， 强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主要区域 。]
近两年 ， 土地市场的分化十分明显 ， 一二线城市尤其是强省会城市的土地收入高涨 ， 成为土地市场的主角 。
第一财经采访人员梳理了26个省会（自治区首府）城市GDP占全省比重、房地产开发投资占全省的比重 ， 发现西北、东北的省会城市房产占比较高 ， 东南沿海的省会占比较低；同时 ， 大多数省会城市的房地产投资首位度高于GDP首位度 。
需要说明的是 ， 各个省会城市的房地产开发投资数据主要根据各地统计公报、公开数据整理统计 ， 个别城市的数据根据历史数据与2019年的增幅测算得出；拉萨数据不详 ， 故未纳入统计；西宁2019年的GDP具体数据尚未揭晓 ， 因此其GDP首位度采用的是2018年数据 。
8省城房地产开发投资占全省比重超50%
上述26城中 ， 有15个城市去年房地产开发投资额超过1000亿元 ， 其中超过2000亿元的共8个 ， 分别是杭州、郑州、广州、武汉、成都、南京、西安和昆明 ， 杭州、郑州、广州三城更是超过了3000亿元 。
杭州以3397.27亿元在26城中位居榜首 。 杭州房地产开发投资多 ， 与其近年来土地出让金规模大有关 。 根据中原地产研究中心的数据统计 ， 2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元 ， 2018年达2501亿元 ， 2019年进一步增加至2836亿元 ， 继续在全国各大城市中领跑 。
一般来说 ， 土地购置费投资占房开投资的占比较大 。 比如南宁发布的数据显示 ， 2019年土地购置费投资达671.89亿元 ， 同比增长69.2% ， 占房开投资总额的46% ， 对房开投资增长的贡献率达77.5% ， 是支撑南宁市2019年房开投资增速快速增长的根本原因 。
近几年 ， 包括杭州、郑州、广州、武汉、成都、南京等城市的土地出让金都比较高 ， 这些城市的房地产开发投资总量也就比较大 。
26城中 ， 还有10个城市的房开投资低于1000亿元 。 这些城市主要是分布在西部人口较少的省份 ， 以及东北、中部地区、东部的海南 。
【房地产投资省会城市房地产首位度排名：8城房地产投资超全省50%】从26城房地产开发投资占全省比重来看 ， 有13个城市该比重超过了40% ， 其中8个城市的占比超过了所在省份的一半 ， 分别是西宁、银川、长春、哈尔滨、西安、武汉、乌鲁木齐、昆明 。 从区域分布来看 ， 主要在西北、东北地区 。
西宁（71.6%）和银川（68.3%）位居前二 ， 这与其所在的区域经济格局有关 。 青海、宁夏这两个省份地广人稀、经济总量比较小 ， 另外受自然地理条件的限制 ， 省会城市集聚的人口、经济体量占全省份的比重自然会比较高 。 比如银川占宁夏的GDP比重就超过了一半 ， 西宁的这一比重也在45%左右 。
长春和哈尔滨这两个东北省会城市的放开投资占全省比重也超过了60% ， 位列三、四位 。 其中的一个重要因素在于 ， 东北地区以能源重化产业为主 ， 近几年下行压力较大 。
吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经采访人员分析 ， 房地产开发是与经济发展形势紧密相关的 ， 东北的产业发展较弱 ， 人口外流 ， 因此房地产也没有人口和城市化做支撑 。 尤其是东北的大多数中小城市 ， 没有多少刚性需求 ， 整体盈利空间也比较小 。
根据住建部发布的历年城市建设统计年鉴 ， 第一财经采访人员对东北86个城市从2008年到2018年的城区常住人口变化进行了统计（期间一些县级市撤县设区 ， 一些地方新设县级市 ， 这些城市没有纳入统计） ， 10年间东北三省共有37个城市出现城区常住人口减少 ， 占统计城市的43% 。 其中减少幅度较大的城市有鹤岗、肇东、鸡西、公主岭、龙井、鞍山、抚顺、海城、本溪等地 。


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