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1500上海买1500万房子的客户开始变少了

本文转载自公众号：“真叫卢俊”
今年 ， 上海很多地段不错的项目都相继开盘 。 这项目跟商量好了一样 ， 扎堆在上半年来了个集体亮相
比如一些 ， 很多年都没有消息的盘 ， 都陆陆续续推到市场上 ， 比如说金桥的瑞仕 ， 还有徐汇的永新城 ， 还有西康路989 ， 甚至老牌豪宅翠湖天地……
这些项目出来 ， 我还蛮吃惊的 ， 不管是新房加推 ， 还是二手形式面世 ， 我都没想到这些项目还会有房源出售 ， 有一些都是十几年的老项目了 ， 为什么按耐不住躁动的心 ， 都选择此刻出道
其中 ， 我想很大一部分原因就是 ， 市场上豪宅客户 ， 不多了
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今年算是罕见的豪宅年 ， 上半年豪宅项目扎堆 ， 有钱人的房票 ， 都被消耗的差不多了
这是最直观的现象
今年上半年 ， 几乎认筹比超过100%的项目 ， 都是来自于豪宅项目 ， 或者说是中高端的楼盘 。 比如 ， 总价在2700万到1个亿的碧云尊邸 ， 认筹率280%；还有中海汇德里 ， 认筹率311%；滨江凯旋门、上海湾豪庭、绿地海珀外滩……这些豪宅认筹比都高的吓人
1500上海买1500万房子的客户开始变少了
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这是上海前五月成交排行版 ， 其中八九万单价以上的 ， 就将近10个 。 如果你经常有关注上海成交排行 ， 你会发现 ， 比较靠前的 ， 都是以量取胜的刚需盘 ， 很少出现豪宅盘扎堆在某时间段集中成交的
这些豪宅大部分也都是以日光结束 。 就是整个上半年 ， 上海楼市买豪宅 ， 买出了抢白菜的既视感
1500上海买1500万房子的客户开始变少了
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这张分布图可以看出 ， 上海五月份成交总 ， 你很难看到8万单价以上的占比能够达到整个成交的小半 ， 8万以上和10万以上的差不多占将近40%的数据
所以 ， 这波操作下来 ， 还没有开盘的豪宅都急了 ， 再不开盘 ， 客户都被其他竞品搂走了
甚至整个上海现在出现了总价段竞品 。 自己项目已经不是以板块以及周边板块等这种地段竞品的打法 ， 而是以总价段为竞品
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豪宅扎堆 ， 竞品分流 ， 客户的选择已经从跨区域 ， 到全上海买房
总价范围在1500万以上的客户 ， 真的是跨区域看房 ， 满上海买房 ， 就是说 ， 整个上海这个总价段范围的客户都在被分流
我们曾多次说过这样的观点：1000万总价以下的购买力 ， 在上海出奇的多 ， 密密麻麻数都数不过来 ， 开发商只要脑子没抽筋 ， 设计一些奇葩户型 ， 只要位置不错 ， 都会被抢光
因为整个市场 ， 800~1000万这个总价段 ， 属于僧多粥少的状态 ， 只要有产品 ， 没有差到极致 ， 都会被抢光
但是1000万以上就不行了 ， 一旦到了这个总价段位 ， 每增加100万 ， 客户就被分流掉一批
这也是为什么 ， 市区的豪宅 ， 都把房子的总价控制的非常低 ， 甚至一些内环的项目 ， 出现了90平不到的三房产品 ， 其中最大的原因就是控制总价
比如 ， 1000万 ， 买外环的三房 ， 还是买内环的两房 ， 你可能会犹豫 。 但是1000万 ， 买外环的大三房 ， 还是买内环的小三房时 ， 我想大部分手上不止一套房子的客户 ， 都会毫不犹豫的选择买内环的小三房 。 毕竟不止一套房的情况下 ， 地段为王是恒古不变的真理
而到了2000万上下的客户 ， 这个总价范围选择的空间就更大了
甚至可以说 ， 这个总价范围 ， 在全上海任何一个黄金地段 ， 都可以选到还不错的房子
而 ， 恰好今年豪宅的推量非常集中 ， 这个总价范围的客户 ， 几乎每一个推盘出来的项目 ， 都可以去挑挑拣拣的看一看
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最关键的是 ， 总价段超过1500万以后 ， 市场上的竞品可不止一手房 ， 连二手房也同样会截流客户
在上个月 ， 卢俊和兔博士的创始人在一直播做过一场直播《哪些房子最抢手》 ， 有兴趣的朋友可以回过头再去看看 ， 当时 ， 有过数据就是 ， 二手房什么价格段最容易出笋盘


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