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1500上海买1500万房子的客户开始变少了( 二 )


答案是1500万以上的房子
1500上海买1500万房子的客户开始变少了
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各位可以看一下 ， 在兔博士APP中 ， 有一个关于房东溢价系数的公式 ， 即房东挂牌价 ， 除以最终成交价格 ， 估值系数为1 ， 高于1 ， 溢价就高 ， 低于1 ， 降价空间大
那么在图标中 ， 我们是可以看到 ， 低于估值系数成交的 ， 都是在1500万总价范围的 。 也就是说 ， 1500万的房子 ， 更容易淘到笋盘
也就是说 ， 如果你的预算 ， 已经有1500万以上的话 ， 那么 ， 你在整个市场上的选择是非常多的 ， 可以是位置好的一手房 ， 也可以是产品好的二手房
因为对于这个价格段的二手房房东来说 ， 整个上半年 ， 不管是因为市场也好 ， 还是疫情后遗症也好 ， 这个价格区间的房东 ， 可能需要周转资金也好 ， 就是整个用钱的渠道是非常多的 。 也最有可能会大幅度降价
就好比 ， 同样的房子 ， 降价10%的情况下 ， 1500万的房子直接降的就是150万 。 而同样的 ， 500万上下的房子 ， 是不太会愿意降10%
原因也很简单 ， 房子总价在500万上下的客户 ， 有可能只有一套房子 ， 卖掉也是为了置换 ， 而不是其他用途 ， 如果降价幅度非常大的话 ， 他可能就买不到自己想置换的房子 ， 那宁可就不卖 ， 所以也不会降价
所以 ， 整个上半年看下来 ， 你可以观察下中介的转发数量 ， 豪宅笋盘的概率是很大的
而且 ， 上半年二手房的成交 ， 中高端楼盘也占据了不小的比例 。 这点我们之前也有讲过 ， 中高端的项目今年成交非常的好
所以 ， 对于1500万以上的客户来说 ， 可以选择的空间和范围 ， 是远远高于1000万上下的客户
所以我们之前的建议也一直讲 ， 如果可以的话 ， 把预算稍微调高一些 ， 那么选择的范围也相对更大一些 ， 买到好房子的概率也会更大一些
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之前我们说过 ， 市场上改善的客户 ， 全新购买力是不多的 。 大部分都是依靠置换 ， 也就是说 ， 不管是银票 ， 还是房票 ， 都是靠卖掉 ， 再买入
但是 ， 对于1500万以上的客户来说 ， 置换的难度是比500万上下来的更困难的
据了解 ， 一套1500万上下的二手房 ， 其置换的周期会比500万上下房子周期来的更漫长
甚至在前面几年的数据显示 ， 整个周期要达到1年左右的时间
比如 ， 前面两年的数据看下来 ， 整个2018年二手房住宅平均成交周期是115天 ， 而市区的二手房成交周期与郊区相比 ， 普遍较长
与之相对应的是 ， 总价范围在300万以内的 ， 成交周期最短 。 而价格越往上走 ， 成交周期越慢 ， 甚至到了1500万往上 ， 甚至是2000万的时候 ， 周期就被无限拉长
而到了2019年的时候 ， 上海二手房成交周期中 ， 周期被拉的最长的 ， 是1500万总价范围的 ， 平均的周期也在200天左右 ， 甚至溢价空间也非常大
可以说 ， 今年上半年的豪宅客户 ， 也是上海横盘2年多的时间 ， 积攒下来的一批豪宅客户集中释放 。 这波韭菜割完 ， 下一茬周期可能需要很久
这也是我们看到的 ， 为什么现在豪宅都赶着在上半年集中推量 ， 就是趁着豪宅客户还有 ， 大家在做最后的收割
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以上说了这么多 ，我想 ， 不管是对于任何客户而言 ， 今年都是置换年 。 只不过相比于1000万以下的客户来说 ， 市场对1500万以上的客户显得格外的宽容
因为 ， 整个上半年 ， 从来没有过的现象就是 ， 豪宅都像刚需盘一样 ， 全都冒出来了
以前 ， 我们说豪宅留着慢慢卖的 。 今年全都是日光
我想 ， 这些好项目怎么突然都出来了 ， 还是扎堆集中推盘
也许很大一部分原因是来自于疫情的影响 。 大家对于今年的楼市信心不足 。 所以地产公司都需要大量的流动储备资金用来过冬
所以 ， 很多捂在手上很多年的 ， 或者还没有急着开的项目 ， 都拿出来换取资金


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