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如果如果你要买二套房，我有6个建议一定要说( 二 )


找好城市后怎么挑区域和项目？
其实也没有想象的那么难 ， 跟着市中心、城市副中心、政府规划、产业、人口聚集地 ， 每个城市的实际情况不一样 ， 但只要去下载规划文件 ， 看几篇当地楼市的价值逻辑文章 ， 就能大概建立起初步认知 。
这种情况下你再去实地考察和买入 ， 买错的情况就很难出出现 。
3、二套房的行情选择
这一点 ， 其实大家已经有一个共知：下行行情先卖后买 ， 上行行情先买后卖 。
这个是关于买卖行情的选择 ， 有几个细节还可以补充：
如果你已经握有核心资产 ， 二套只是用来资产保值或者出租获取现金流 ， 甚至已经已经做好了长周期置换的准备 。
建议在楼市即将下行的时间点（个人判断类似深杭苏这样的市场 ， 未来两三年可能都会是静淡市） ， 这个时候可以先卖房选择持币待购 ， 保证看房选房的时候会更理性 ， 也有足够的权利和时间成本去谈判去压价 。
但如果你站在深圳去年11月的那个市场行情中 ， 就可以坚定的先去买房 ， 深圳上一波的行情也是有逻辑的 ， 最先调控的一线+人口流入+供需关系 ， 所以不用担心被套 。
这个时候还可以关注两个东西 ， 一个是这个市场放量了吗？一旦放量说明市场已经有可能要转热了 ， 或者即将要见底了 。
第二个是笋盘减少了吗？如果这个市场的笋盘基本上已经被吃光了 ， 那么就意味着二手成交价格会持续的抬升 ， 甚至于会出现业主惜售的状况 。
所以说要紧盯市场中的放量和笋盘变化情况 ， 如果这两点同时出现 ， 再加上政策辅助 ， 基本上可以选择尽快冲进去 。
4、二套一定要避开的几个因素
关于二套房的注意因素 ， 也有几个细节可以补充 。
有一个原则一定要放在首位：二套房的确定性比博概率要重要的多 。
无论是地段、产品还是户型 ， 最近几年发生的认知变化真的很大 。
地段上不能只看规划 ， 要看准价值和价格的临界点 ， 也就是溢价和未来潜力 。
类似临港这样的超远郊 ， 规划能级的确是非常高 ， 但当前的溢价着实不小了 ， 如果你是首套刚需可以选择 ， 但二套房我不是特别建议 。
产品上建议二套不要选择老破小 。
虽然现在各大城市大力推动旧改 ， 城市改造也被放在了重中之重 ， 短期对老破小是利好 ， 但长期来看 ， 可能5-15年都失去了博拆迁的可能性 。
这也意味着 ， 没有学区的老破小到了市场上 ， 折价率反而会越来越高 。
户型去选择那些功能性越做越强的产品 。
各位应该也都有不同感受 ， 最近几年上海楼市正在消灭两房 ， 小三房做的越来越小 ， 虽然拥挤但功能性的确做的很强 ， 对低总价预算的刚需也越来越友善 。
当下上海买二套的朋友 ， 户型的可选空间很广 ， 产品力同样也越做越强 。
5、新房二手房买二套的方法不一样
新房的优点是买入流程简单 ， 税费成本比较低 ， 直接对接开发商和按揭银行 ， 一般在选定区域看好标的即可买入 ， 交易流程也比二手房要简化 。 还有房龄新、户型优势、内部配套齐全等其他优势 。
但同时优点背后也是新房的缺点 ， 新房背后购房者的话语权很小 ， 标准化的交易流程买房人一般砍不下来价 ， 要么在内部有够硬的关系 ， 要么在外部有联系的渠道 。
二套房可以有两个选择：
1、强势产品力或价格明显倒挂的新房 ， 静淡市可以跟着摇号 ， 陪跑也可以尝试 。
我认识一位朋友 ， 前两年想买前滩晶耀的时候担心陪跑 ， 在大家“去试试看”的劝语下去摇号 ， 最后真成了天选之子 。
2、买不到有明显优势的新房 ， 也可以去看二手房
优点是现房所见即所得 ， 所有配套都是确定性的 ， 价格基本上会低于周边一手 ， 还会有谈判空间 。
缺点是税费成本高 ， 流程复杂 ， 需要有大量看盘和避坑的经验 。


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