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如果如果你要买二套房，我有6个建议一定要说

本文转载自公众号：“真叫卢俊”
最近有一个感触 ， 是上海楼市从现象层传递给我的感受：当下的上海买房客户 ， 越来越多的比例都是来自于置换改善或者二套投资 。
比如5月新房成交套数榜的TOP30 ， 超过四分之一的项目都是单价过9W+ 。 新房成交的结构占比 ， 从5-8w的刚改到10w+的豪宅占比可以妥妥过60%+ 。
如果如果你要买二套房，我有6个建议一定要说
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这意味着什么？
意味着当下上海内部的购房客群 ， 已经消化掉很大一部分的刚需 ， 内部存量的改善客群开始逐渐崛起 。
所以才有了最近大家只要一提到上海楼市 ， 就会带着些许自嘲和吐槽：怎么有钱人会这么多 ， 带着近半的房款去验资 ， 也同样可以抢不到房 。
当这样或置换或投资的现象越来越普遍的时候 ， 有一个逻辑需要我们再次直面：房票这么珍贵 ， 买二套房到底需要注意什么？
1、可以跨区域买房 ， 但一定要明确需求
我们有个账号“魔都跑盘侠” ， 团队成员每周会出去频繁踩盘 ， 过程中大家有个一致的感受：地缘概念 ， 在上海开始越来越模糊 。
什么意思？
我们和挺多宝山项目的营销人员打过交道 ， 过去很多宝山的成交客群会非常明确的定位宝山人 ， 但现在不是 ， 外环的莘庄、中环的真如同样也会有人去看四季都会 。
更夸张的是 ， 大虹桥的蟠龙天地、虹庐湾、中核锦悦府几个当下网红盘 ， 客群已经完全被打散 ， 浦东的客户也会跨区域去看房 。
在上海 ， 越来越多的买房人开始不拘泥于单一板块 ， 跨区域买房的现象已经不稀奇 。
这种地缘客被分散的现象是好现象吗？我觉得是也不是 。
好的是 ， 经过三年的调控 ， 整个上海楼市的心态已经非常非常好 ， 买房人可以坚定的挑挑拣拣 ， 项目内部的竞争白热化倒逼产品力越来越强 ， 这也是区域客愿意跨越距离去看房的原因 。
但不好的地方是 ， 因为挑挑拣拣的心态 ， 看的房子越来越多 ， 心态反而越来越焦灼 ， 需求会越来越失焦 。
要知道买房最重要的一步 ， 就是要明确需求不失焦 。
各位应该都听过这么一个说法 ， 买房买80分即可 ， 100分几乎没有 ， 95分的房子要不抢不到 ， 要不然就很贵 。
不同于首套买房人 ， 多数人的首套房5年就会选择置换 ， 但二套房的容错率一定要控制在最小 。
到底是要学区第一 ， 还是改善居住第一 ， 或者是投资需求第一 ， 这里面可以对应很多细枝末节 ， 都要明确清楚并且排序好优先级 。
我把一级需求列出来 ， 各位可以自行去延展到二级三级甚至更细分的需求 。
学区
物业类型
地段
交通通勤
居住面积
居住环境
多种配套
户型
……
所以只要需求不失焦 ， 为了买到好房子跨区域去看房也无可厚非 。
2、二套一定要买在同一个城市吗
和跨区域买房一样 ， 房票在本地打光 ， 将来会有越来越多的人开始跨城市买房 。
对于这一类客群 ， 选对城市是关键的一步 ， 因为自住的可能性会非常低 ， 多数是用来旅居或投资 。
如果是旅居 ， 文旅房产本身存在不确定性 ， 所以单纯的是用来旅游养老居住 ， 买房可以很简单 ， 选择追求的核心景观资源城市 ， 买个小户型即可 。
如果是投资 ， 要看准房价轮动周期 。 之前我们写过楼市是存在周期的 ， 楼市两年上涨三年蛰伏的现象比比皆是 ， 无论是一线还是二三四线都存在周期的波动 。
所以逢低买入并不是一句废话 ， 怎么做也不难 ， 刚刚大涨或持续疯狂的城市一定要谨慎 。
我和一些资深投资客接触过 ， 他们给到的两个准则是：
1、静淡市找笋 ， 普通买房人很难找到真低价笋 ， 但二手房同样可以找到相对笋 。
2、牛市的启动初期可以进场 ， 类似上海静淡三年这样的市场 ， 市场已经基本筑底了 ， 现在量价回升的阶段 ， 就是进场的好时机 。


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