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云南楼市观察|混改搁浅的云南城投前路迷茫，左手倒右手遭质疑( 二 )


钱从何处来?
那些年云南城投吹起的泡泡都破了
云南城投,本是偏安云南的一家国有控股上市公司,主营业务是土地储备和房地产开发 。
然而,从2005年年仅38岁的许雷出任新组建的云南城投董事长开始,云南城投全国跑马圈地的野心就迅速被激发 。 上市公司云南城投则是其主要的扩张工具 。
2009年9月16日,重庆中华置业有限公司100%股权项目在重交所以99680.36万元成交 。 此时,投资近10亿元的云南城投集团拥有重庆中华置业有限公司100%的股权 。
2012年11月,云南城投集团宣布投资200亿高调进军重庆,打造超百万平方米超级城市综合体—两江春城 。 两江春城总占地约860余亩,规划总建筑面积达115万平方米 。 其商业部分集中了8万平方米商务公寓、生态写字楼28万平方米生态写字楼、星级酒店、17万平方米大型商业购物中心 。 其中,一期洋房20余万方,商业18.5万方 。
从2009年的100%股权,到2017年8月股权尽失,云南城投的重庆战略布局最后竹篮打水 。 2018年6月,凯德57亿元并购两江春城的时候,本该赚得盆满钵满的云南城投却早已败走重庆,成为为重庆中华置业作嫁衣的红娘 。
并购银泰后,云南城投增加杭州、成都、宁波、台州、淄博、哈尔滨等地区的房地产开发项目,实现在经济发达地区的战略布局,并吸纳了银泰系的商业资产 。 然而,通过此次左手倒右手的关联交易,上市公司又被打回原形 。
在并购银泰之后,2017年11月17晚间,云南城投披露重组预案,拟向云南省城投集团、邓鸿、赵凯等发行股份及支付现金购买其持有成都会展的100%股权,预估值约为240亿元 。 以4.35元/股计,购买资产拟发行股份50.95亿股,另募集配套资金发行不超过3.21亿股,共发行54.16亿股 。
在此之前的2016年6月,工商注册信息显示,成都环球会展股权发生变更,云南城投集团成为新进股东,以约3.08亿元的出资比例持有成都环球会展51%股份,成为成都环球会展的实际控制人,而公司原实际控制人邓鸿在出让大股东位置的同时,还将其所持有的成都环球会展部分股权让渡给云南城投集团 。
这意味着,云南城投集团将成都会展装入云南城投置业这一上市公司平台,借机从股市薅羊毛融资235.59亿元 。
2019年11月27日多,融创中国公告称,融创西南集团(融创中国间接全资附属公司)将收购云南城投集团持有的环球世纪(成都环球世纪会展旅游集团)及时代环球(成都时代环球实业有限公司)各51%股权,交易价格约为152.69亿元 。 云南城投集团及其子公司最终折戟成都会展 。
云南城投成为西南会展王梦破!
债台高筑有多少家当可以变卖?
云南城投的许雷遗产或无人可继承!
4月27日,云南城投(600239.SH)发布2019年年度报告显示,受诸多因素影响,2019年公司实现营业收入62.48亿元,较2018年的95.43亿元下降34.52%;归母净利润-27.78亿元,较2018年的4.91亿元下降665.35% 。
在2019年之前,云南城投仍然是处于亏损状态 。 2015-2018年,云南城投扣非净利润多处于亏损状态,其中2018年更是巨亏8.21亿元 。 2015-2018年的负债率均接近90% 。
显然,在利润为负的前提下要依靠公司主营业务来实现财务平衡是不现实的 。
问题的关键是,许雷的出事让云南城投变得六神无主,原来凭借并购重组,拆东墙补西墙的发展模式变得难以维系,而2300多亿元的债务也让其后继者应接不暇、阵脚大乱 。
年报显示,受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响,公司融资额明显下降,2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%,平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63% 。 由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款,后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、竣工结转延后 。 2019年公司新竣工面积26.18万平方米,较去年同期大幅下降65% 。
云南城投的唯一出路就是混改!
2019年7月,云南省政府与保利集团签署战略合作协议,保利集团将参与云南城投的“混合所有制”改革 。 此前,全国省级城投集团层面的混改先例极少,此举引发了市场的强烈关注 。 10月14日,云南城投公告称,经保利集团推荐,云南省省委决定,任命保利集团卫飚担任省城投集团党委书记、董事长 。 11月29日,云南城投集团的法人代表已经变更为卫飚 。


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