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物业涉房企业IPO继续升温 一日内5家公司公布进程( 二 )


《每日经济新闻》采访人员注意到 ， 2019年物业服务股表现突出 ， 今年以来股价则累计上涨47.01% ， 远超医疗保健行业 。 其中 ， 银城生活服务、永升生活服务、鑫苑服务、中奥到家、时代邻里涨幅居前 ， 股价分别累计上涨188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100% 。
对此 ， 58安居客房产研究院分院院长张波认为 ， 物业公司本身属于轻资产行业 ， 收入波动较小 ， 并且物业服务企业本身受疫情影响相对小 ， 市场对于上市物业企业的预期也会相对稳定 ， 属于“避险”性较强的企业 ， 因此当下节点有相对较好表现 。 “房企积极谋求旗下物业公司上市也正是看好了良好的融资属性 ， 未来随着在管面积不断扩大 ， 大型物业公司的增长潜力不容小觑 。 ”张波表示 ， 物业股作为确定性中等的新股 ， 在今年会经受更多的审视 。 今年物业股市场 ， 投资者需要在投入和退出的节点上投入更多技术 ， 尤其是以短线套利为主的投资者 。
物业股估值两极分化
随着房地产行业上下游相关产业链逐渐成长 ， 尤其是物业板块 ， 已经到了大举进军资本市场的阶段 。 但伴随上市的地产股逐渐增多 ， 物业股的估值也面临分化 。
从2019年数据看 ， A股招商积余市盈率达到113倍 ， H股市盈率最高的时代邻里达到90.7倍 ， 而祈福生活服务仅5.7倍 。
Wind数据显示 ， 目前26家A+H物业股加权平均的市盈率（TTM）为59倍 ， 而有14家物业股市盈率（TTM）低于平均值 ， 而高于平均值的12只物业股均为体量和净利润有规模优势的企业 。
例如招商积余拥有中航物业、招商物业两家公司的物业 ， 2019年在管面积达到1.53亿平方米；2019年归母净利润达到1亿元的新大正 ， 市盈率也高达60倍 ， 体现出费用率的优势 。 相反 ， 即使如上市较早的如彩生活 ， 因企业本身业绩增幅有限、变现能力不达标 ， 资本市场的反应也很直接 ， 仅给出了9.8倍的市盈率 。
张波则表示 ， 造成物业公司估值差异的因素很多 ， 一方面从财务指标来看 ， 自身的盈利能力、负债水平、资产分布都会产生直接影响；另一方面 ， 公司在管面积增长、品牌吸引力或美誉度、现有股东及管理者方面也会产生不同程度的影响 。 同时 ， 物业公司的收入较容易预估 ， 不同物业公司的未来现金流入情况也会对其估值产生重要影响 。 在这一个通往“成熟赛场”的路上 ， 有特征的物业股会更有机会 。 如商业和住宅比例有优势的企业 ， 由于商业物业比住宅物业的收费单价更高 ， 可产生更高利润 ， 因而这个业务结构能带给公司更高的收益率 。
事实上 ， 不少近期IPO的物业企业 ， 也很注重突出业务结构的特点 。 如金融街物业 ， 主要服务对象是商务物业 ， 收入占比65%；非商务物业包含住宅、公共物业、医院、教育物业等 ， 收入占比从2017年的28%增加至2019年的33% 。 弘阳服务近三年的商业在管面积的增速达40% ， 已经高于住宅面积的增速（29.4%） 。 其最新的收入结构中 ， 物业管理服务收入占比降至70.5%、非业主增值服务收入增至24.1%、社区增值服务收入增至5.4% 。
张波认为 ， 随着房地产市场集中度不断提升 ， 大型物业公司的估值还将不断提升 ， 优胜劣汰下 ， 优质物业公司的竞争力也会不断体现 。
（责任编辑：李显杰 ）


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