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三年万科换届与郁亮这三年( 二 )


股东显然关心未来是否会继续保持这个状态 ， 辛杰直言：“我们希望做一个万科合格的股东 ， 跟中小股东一起支持万科的发展 。 因此我们不但要秉承对万科的‘四个支持’承诺 ， 未来还要全面支持万科的发展 ， 这个全面指的是全过程和地铁全员支持 。 ”
深铁对万科的支持 ， 甚至已经直接深入到业务层面 。
2020年4月 ， 万科首度联手深铁以52亿元拿下佛山“香港城” ， 但这仅是开始：6月29日晚间 ， 万科公告披露 ， 与深铁签署备忘录 ， 拟共同投资成立合资公司 ， 双方分别持股50% ， 发挥各自优势 ， 深化“轨道+物业”领域合作 。
备忘录的签署 ， 定下了双方合作的范围 ， 包括合作获取地铁项目上盖及周边土地 ， 并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营；以及其他双方决策共同推进的项目 。
万科公告指出 ， 成立合资公司有利于双方加强战略协同 ， 充分发挥深铁在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势 ， 万科则发挥在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势 ， 实现双方互利共赢 ， 促进双方持续发展 ， 推进TOD模式的落地 。
“地铁集团作为‘三铁合一’的集团 ， 未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则 ， 一起探索‘轨道+物业’和站城开发 。 ”辛杰表示 ， 深铁未来跟合作伙伴一定是最优化的合作 ， 万科是世界一流的 ， 是行业翘楚 ， 是第一 ， 所以合作是永恒的 。
辛杰甚至表示 ， 对万科不设考核目标：“郁主席带领的团队在行业内也是在市场中拼搏出来的 ， 我们也相信在郁主席带领下 ， 这个团队能披荆斩棘 ， 能更好回报我们的股东 。 ”
话音刚落 ， 会场响起阵阵掌声 。
向董大姐学习
三年时间 ， 万科从拥抱新时代 ， 到“活下去” ， 再到“巩固基本盘” ， 每一年都有着不同的态度 。
“市场发生变化 ， 战略要跟着变化 ， 还要管理精细化 。 同时 ， 我们还面临自身重要变革期 ， 如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题 ， 都是摆在我面前的责任和压力 。 ”在郁亮看来 ， 房地产行业已经告别了土地红利、金融红利 ， 来到管理红利时代 ， 应该向制造业学习 。
顺应这个说法 ， 有股东好奇 ， 制造业代表企业格力ROE为30% ， 而万科目前仅20%左右 ， 最高亦只有22% ， 万科要如何提高净资产收益率？
“我们要好好向董大姐学习 。 ”郁亮难得和股东开起了玩笑 。
“只要ROE的话 ， 也是有方法的 ， 比如更高的杠杆率 ， 但万一出现波动怎么办？我们可以改变会计政策 ， 对投资性房地产采用公允价值记账 ， 从估值提升中产生很多账面利润出来 ， 但是估出来的利润没有现金流支持 ， 这和我们的价值观不太一样 。 ”
郁亮直言 ， 从股东对万科的要求看 ， 各个维度都要 ， 如速度规模不能下来 ， ROE不能低 ， 负债率不能高 。 但这是不可能完成的任务 ， 还是平衡一点好 。 而压力和责任 ， 也是含着平衡各方面目标的压力和责任 ， 所谓基业长青 ， 要稳定的现金流 ， 要有利润的收入和有现金流的利润 。
仅就数据而言 ， 万科在过去三年似乎找到了一个较好的平衡 ， 销售额2019年增长至6308亿元 ， 营业收入增长至3679亿元 ， 归母净利润则从2016年210亿元增长至389亿元 ， 累计增长85%；分红从87亿元增加至118亿元 ， 累计增长36% 。
股东自然不希望自己拥有的权益被摊薄 ， 更何况是被低价稀释 。 据了解 ， 过去半年时间 ， 万科股价从高点33.6元跌至目前26.14元每股 。 万科却在股价相对低点的时候选择了增发H股 ， 以25港元配售3.155892亿股新H股 。
这让不少股东甚是费解 ， 甚至有股东直言 ， 这是多年投票以来 ， 第一次投反对票 ， 坚决反对低价增发 ， 相当于资产贱卖 。


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