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老虎证券：服务证监会的金融街物业 会是牛股集中营的新成员吗？( 二 )


在物业板块中 ， 涨幅最好的是住宅物业 ， 毕竟业主住不住 ， 物业费都少不了 ， 即使服务不满意 ， 更换物业公司也难如登天 。
而商业物业则棋差一招 ， 如果经济不景气 ， 租户破产倒闭 ， 不仅收不回老用户的物业费 ， 长时间的空租也会大幅减少业绩 。
因此 ， 老虎证券投研团队认为 ， 从细分模式上看 ， 金融街物业不占优 。
从业绩增速来看 ， 2017年公司净利润0.83亿 ， 2019年净利润为1.13亿 ， 复合增速16.68% 。
老虎证券：服务证监会的金融街物业 会是牛股集中营的新成员吗？
这项成绩单勉强及格 ， 算不上优秀 。
在未来业绩方面 ， 根据金融街(000402)2019年的年度报告 ， 截止去年底 ， 金融街预留建筑面积约2370万平方米 ， 在建建筑面积720万平方米 ， 总计3090万平方米 。
当前 ， 金融街物业的在管面积只有2000万平方米 ， 这意味着未来的体量扩充一倍并不困难 。
除了母公司派发的蛋糕 ， 金融街物业欲打算通过收购的方式做大规模 。
根据招股书披露 ， 此次上市 ， 金融街会将募集资金的60%用来战略收购或开设新公司 。 关于收购 ， 招股书中甚至列出了具体的目标 ， 如营收要超过4000万、净利润不低于400万等 。
老虎证券投研团队认为 ， 这样的标的并不难找 ， 目前 ， 仅京津冀区域的物业公司就有14000多家 。
商业物业冰火两重天
去年底上市的宝龙商业(09909) 和今年5月上市的兴业物联(09916) 都是以商业物业为主 ， 但两者的股价走势截然相反 。
宝龙商业上市首日涨幅3.8% ， 至今涨幅83%：
老虎证券：服务证监会的金融街物业 会是牛股集中营的新成员吗？
兴业物联上市首日涨幅2% ， 盘中最大涨幅16% ， 至今涨幅-20% 。
老虎证券：服务证监会的金融街物业 会是牛股集中营的新成员吗？
两家公司2019年的业绩增速分别为56%和30% ， 都比较快 ， 但宝龙商业的静态估值为48pe ， 兴业物联只有13pe ， 一个天上一个地下 。
其中的差别或许是体量 ， 宝龙的净利润规模达到2个亿 ， 而兴业物联只有4800万 ， 金融街物业净利润1.13亿 ， 处于中间位置 。
老虎证券投研团队认为 ， 从盈利能力来看 ， 虽然兴业物联毛利率远高于宝龙和金融街物业 ， 但总体趋势不断下滑 ， 而宝龙和金融街物业则保持平稳 ， 这或许是影响股价后续走势的原因之一 。
老虎证券：服务证监会的金融街物业 会是牛股集中营的新成员吗？
总结：
老虎证券投研团队认为 ， 物业股因为绝佳的行业赛道 ， 近两年颇受资本市场的青睐 。 其中 ， 住宅物业大受追捧 ， 牛股比比皆是 。 商业物业由于天生缺点 ， 确定性不如住宅 ， 商业物业股走势分化也较为严重 。
从基石投资者方面来看 ， 金融街物业获得瑞银资产(香港)和西泽投资等4家机构认筹 ， 认购金额合计2100万美元 ， 占发行总股本的比例约25% ， 并不火爆 。
按照2019年的净利润计算 ， 金融街物业的静态估值约22pe 。
从行业个股上市首日表现来看 ， 兴业物联上市时间点并不完美 ， 当日恒生指数暴跌4.23% ， 正值全球资本市场因为疫情而暴跌的时刻 ， 即使外部环境如此恶劣 ， 兴业物联也没有破发 ， 盘中一度甚至大涨16% 。
从打新角度看 ， 金融街物业或许值得一试 ， 毕竟当下资金都被困与康基医疗和海吉亚等医疗股中 ， 中签率预计将明显较其他物业股要高 。
但中长期角度看 ， 金融街物业体量较小、母公司扩张速度也并不激进 ， 赛道也不如住宅 ， 并不十分适合长期持有 。


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