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90余万拍下房难入住：强行破门后，又遭“二房东”派人24小时占房( 三 )


“这一规定明确了法院的清场移交义务 ， 但实践中法院受限于人力等因素 ， 并没有全面落实清场交付 。 ”尹戈律师说 ， 遇到这种情况 ， 一是可以报警 ， 由民警出面协调沟通；二是申请法院出面通知施压 ， 要求强制搬离或者停水电气；三是自力救济 ， 如强行撬换锁入住等 。
南开大学法学院教授、博士生导师何红锋表示 ， 事件的关键在于整个社会对法院判定的权威性认识度不够 ， 导致在事件中 ， 杨女士持有有效的法院执行裁定书 ， 苏某却拒不承认反而索要房产证证明 ， 公安机关也没有认可这份执行裁定书 。
“如果公安机关在最开始就认可了执行裁定书 ， 承认了杨女士是房屋所有人的身份 ， 那么 ， 苏某等人的行为毫无疑问是非法的 ， 警方完全可以以非法侵入住宅罪或寻衅滋事罪进行立案 ， 并追究其相关责任 。 ”何红锋说 。
何红锋指出 ， 苏某等人坚持要杨女士用房产证来证明业主身份是没有必要的 ， “法院判决的效力高于产权证 ， 法院判决可以撤销产权证 ， 但产权证不能否定法院判决 。 杨女士手中的法院裁定书已经明确了她的房屋所有权 。 ”
何红锋认为 ， 广州市海珠区人民法院在整个事件的处理过程中存在司法懈怠等问题 ， “法院拍卖的房子 ， 法院执行部门有责任将该房屋使用权交给拍得人 ， 而不是让竞买人一人承担所有风险 。 按照广东高院去年发布的有关规定 ， 杨女士的房子完全符合让法院来强制清场的条件 。 ”
据了解 ， 2019年6月 ， 广东省高级人民法院就曾发布过相关规定（《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》） ， 明确规定司法拍卖以清场移交为原则 ， 除确有合法原因不能清场的 ， 执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内 ， 将执行标的物清场后移交买受人或者承受人 。 被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的 ， 强制执行 。
通过查询上述指导意见 ， 采访人员看到 ， 该指导意见列出的不予清场移交情形有4种 ， 分别为执行标的物存在合法有效的租赁关系 ， 且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况 ， 承租人主张买卖不破租赁的；拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债 ， 且共有物不可以分割使用的；案件情况特殊 ， 实际清场客观有困难 ， 申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖 ， 且不损害第三人合法权益的；其他法律和司法解释规定不移交的 。
【90余万拍下房难入住：强行破门后，又遭“二房东”派人24小时占房】曾代理过大量房产诉讼案件的张静律师告诉采访人员 ， 法拍房作为目前较火的房产投资渠道 ， 既有收益也存在诸多风险 ， “整体来说 ， 全国的法拍房都存在隐藏瑕疵、房屋债权、房屋产权等潜在风险 ， 如上述纠纷中的杨女士 ， 房屋被占用导致无法入住 。 ”
因此 ， 买受人在购买法拍房时 ， 首先需要仔细阅读拍卖公告上的每一个条款 ， 了解拍卖的房屋是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等 ， “有租约、欠物业费、欠税费、土地使用费等情况 ， 法院是不负责核实 ， 也不负责清场交付的 。 ”
由于法拍房竞拍多以实物现状为准 ， 对存在的瑕疵 ， 法院不负担保责任 ， 而竞拍公告上对房屋相关信息披露有限 ， 导致买受人很难全面掌握房屋情况 ， 张静律师建议买受人一定要实地看房 ， 尽可能的了解房屋的实际情况 ， 比如是否有其他纠纷 ， 是否为涉及刑事案件的“凶宅” ， 是否存在风水、采光等隐藏瑕疵 。
延伸阅读90万买法拍房入住难 这种房子究竟能不能买？所谓“法拍房”就是遭法院强制执行拍卖的房屋 ， 那么这种房子究竟能不能买呢？最近广州一名女士花90万买法拍房却入住难 ， 这究竟是怎么回事？自己花钱买的房还不能入住 ， 而且还遭到原业主的纠缠 ， 正是因为买法拍房会面临各种各样的风险 ， 所以很多人对法拍房都有所顾忌 。


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