大白话财财|中梁地产高速增长背后隐忧不断｜地产，海外4次发债利率水平畸高
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高负债和极度紧张的资金链更是悬在中梁控股头上的一把剑
出品|每日财报
作者|何洛
还有两周时间 ， 就是中梁控股（02772.HK ， 下称“中梁”）香港上市一周年的纪念日 。
但是在过去将近1年的时间内 ， 中梁控股频繁海外发债 ， 这均指向一个问题就是公司失血严重 。
6月18日 ， 中梁再次发布公告 ， 公司将发行2.5亿美元2021年到期的优先票据 ， 年化利率为8.75% ， 发售价格为票据本金的99.536% ， 这是上市以来第4次海外发债 。
在《每日财报》看来 ， 三年增长6倍的奇迹已成过去 ， 中梁当下面临的不止有增速大幅下滑、毛利率远低于同行 ， 此前“456”模式留下的楼盘质量“后遗症”也正在发作 ， 高负债和极度紧张的资金链更是悬在中梁头上的一把剑 。
三年增长6倍 ， 增速大幅下滑
据中梁披露2019年财报来看：2019年1月至12月 ， 中梁累计合约销售金额约人民币1525亿元 ， 合约销售面积约1485万平方米 。
这不仅意味着中梁超额完成全年1300亿元的销售目标；也代表其超越泰禾、富力、绿城等老牌房企 ， 跻身行业TOP20；资本角度看 ， 这也是其上市首年的开门红 。
也是基于此 ， 相信会有一部分人认为 ， 尽管开年不利 ， 中梁长期行情仍可期 。 但时间线拉长 ， 中梁2019年的高光 ， 只是近年表现的缩影 。
2013年中梁的合约销售额突破百亿 ， 2015年销售额168亿元 ， 2016年销售额也不过190亿元 ， 但随后其业绩发展突飞猛进 ， 在2017年猛增到649亿元 ， 并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元 。
从168到1015 ， 三年6倍增幅 ， 成功突破千亿门槛 ， 这样的彪悍业绩独此一份 。 要知道 ， 融创、恒大从百亿破千亿用了6年 ， 万科也用了4年 。 但高光之下 ， 中梁也有不少疲态隐忧 。
根据《每日财报》的统计 ， 如增速的下滑趋势 ， 从上述数据可知 ， 其2017年-2019年的合约销售额增速分别为241.58%、56.39% ， 出现大幅下滑 ， 2019年 ， 其同比增速下滑至50.25% 。
数据显示 ， 中梁的毛利率从2016-2019年分别为21.1%、20.4%、22.9%和23.3% ， 在规模房企中 ， 远远低于30%左右的一般行业均值 。 对此 ， 中梁曾表示 ， 主因期内交付物业项目的土地成本 ， 相较于售价较高所致 。
“456”模式急速扩张 ， 质量问题迅速暴露
中梁的前身要追溯到1993年 ， 彼时杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业 。 后因为业务扩展至江苏 ， 又成立苏州华成房地产开发有限公司 。 早年间 ， 中梁主要集中火力在江浙地区发展 ， 但辐射范围有限 。
凭借“敢于冒险”的温州商人特质 ， 2009年 ， 杨剑将视野放至整个长三角经济区寻找商机 ， 成立上海中梁地产集团有限公司 。 经历过温州连续20多个月房价跌去50-60%市场危机 ， 中梁2015年以销售额168亿元站稳浙江 ， 彼时对于千亿这个数字 ， 对于中梁还是一个遥远的梦 。
2016年 ， 中梁迎来战略转折 ， 这一年 ， 中梁正式把集团总部从温州搬到上海 ， 杨剑提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略 ， 走出浙江 ， 布局全国 ， 正是这一年 ， 成为其后续突围的转折元年 ， 或许杨剑早已埋下千亿野心 。
虽然布局全国 ， 但中梁控股仍然聚焦三四线 ， 借助中央去库存的政策红利 ， 中梁实现了规模的快速增长 。
中梁董事长杨剑有句广为人知的名言：“如果布局一二线城市是开大奔 ， 布局三四线城市是开宝马mini 。 你开10辆大奔 ， 我开50辆宝马mini ， 我还是大有机会的” 。
为了快速扩张 ， 中梁内部提出了“456”模式 ， 即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入 。 网上甚至传出一张有中梁标语的照片：要么交业绩、要么交尸体 。 
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如此高速周转之下 ， 房屋质量问题迅速暴露 。 据《中国新闻网》在2017年8月1日报道 ， 当天上午8时许 ， 徐州市泉山区徐萧公路南中梁一在建工地发生施工平台滑塌 ， 造成2人当场死亡 ， 4人受伤 ， 其中3人经全力抢救无效死亡 ， 最终造成5死1伤的局面 。
另外在去年年底 ， 据多家媒体爆料称 ， 在浙江义乌由中梁集团打造的“西江雅苑”高端楼盘 ， 出现大量质量问题 ， 业主称自己花一千多万元买的房子 ， 梁柱上水泥竟然用手一抠就掉了 。
据了解 ， 此前业主与开发商共同选定了5家检测单位 ， 对已经封顶的40栋建筑进行了检测 ， 然而检测结果却不容乐观 ， 多份报告显示达不到使用要求 。
溢价拿地 ， 华丽业绩背后的债务危机
中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列 ， 主要得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地” 。
中梁2016年基本以每周拿一块地的速度 ， 攻下近70块地；2017年再加速 ， 平均三天拿一块地 ， 共获136块地；2019年前11月 ， 其新增129块土地 ， 投资总金额约为711亿元 。 前11月拿地与销售比为54.5% ， 高于百强房企0.36的均值 。
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